Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

Содержание

Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья?

Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.

Деятельность эта направлена на:

  • обеспечение удобных ситуаций для проживания;
  • сохранение имущества и его подобающее использование;
  • предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям.

Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.

Это решение обязательно для принятия, поскольку наличие права на собственность предполагает ответственность за состояние имущества и за предотвращение возможного вреда окружающим вследствие ненадлежащего состояния.

Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:

  • следить за состоянием всех технических систем здания;
  • обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
  • заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом» при всех внесенных изменениях сохраняет неизменность основной концепции.

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.

Проблемы хозяйствования общедомовым имуществом

Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.

В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.

При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.

Велик риск, что управляющая организация использует взносы жильцов не по назначению, что чревато томительными разбирательствами и долгой процедурой переизбрания правления.

Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

Законодательное регулирование

До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.

То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.

С 2005 года, после редактирования ЖК РФ, собственникам дано право автономно избирать вид управления многоквартирным домом, в котором они проживают.

Более того жители многоквартирного дома на общем собрании обязательно должны сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления.

В 2015-2016 году законодательством РФ предусмотрены лишь три формы управления многоквартирным домом – посредством Товарищества собственников жилья, сторонней управляющей организации или путем непосредственного управления силами жильцов.

Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Новшества в законодательной базе запрещают создание ТСЖ на этапе застройки, а также воспрещает самим застройщикам непосредственно участвовать в создании товарищества собственников недвижимости.

Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.

Предусмотренные законом способы управления

Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.

В ЖК РФ гражданам предложено три варианта управления многоквартирным домом (ст.161, п.2), в частности:

  • управление непосредственно самими владельцами;
  • управление специально созданным товариществом собственников недвижимости либо специализированным кооперативным объединением;
  • управление посредством услуг управляющей организации.

Выбор варианта управления зависит от количества квартир в доме, дисциплинированности и платежеспособности жильцов, сложившихся отношений с ресурсопоставляющими организациями, наличия приборов учета, разнообразия управляющих организаций и прочего.

Непосредственное управление домом согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати. В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.

Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.

При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально.

Создание ТСЖ предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц, которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.

Поскольку председатель и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.

Создание ТСЖ целесообразно в домах со значительным количеством жителей.

Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты.

Все услуги в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.

Обязательно ли выбирать способ управления?

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников, включая и тех, кто проал против либо вовсе не принимал участия в собрании.

В любой момент коллектив жильцов может поменять форму управления многоквартирным домом.

Процедура созыва и проведения общего собрания сопряжена с множеством тонкостей. Так малейшая неточность может стать предлогом для управляющей организации оспорить претензии собственников в суде.

Самыми популярными доводами являются:

  • недостаточность на общем собрании требуемого кворума (не менее 2/3 всех собственников);
  • отсутствие в протоколе общего собрания указания причин для расторжения договора с управляющей организацией;
  • несоответствие формы бюллетеней для заочного ания нормам определенным ст.47 ЖК РФ;
  • ненадлежащее уведомление жильцов о проведении заочного ания;
  • несоответствие вопросов, обсуждаемых анием, вопросу, вынесенному на повестку дня общего собрания.

Как быть, если жильцы не приняли решение о способе управления?

Если с момента, когда решение о выборе способа управления должно было быть принято, прошел уже год, а жильцы так и не определились с формой управления, тогда органы местного самоуправления имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию.

Это обусловлено тем, что муниципальные власти несут ответственность за безопасность проживания в многоквартирных домах.

Для выбора управляющей компании проводится открытый конкурс, на котором любая организация может предложить свои услуги. Предлагаемые условия оцениваются с точки зрения выгоды и последствий для состояния дома.

: Выбор варианта управления в многоквартирных домах

В видеосюжете разъясняется, какие способы управления многоквартирными домами существуют согласно действующему законодательству РФ.

Объясняется, почему выбор формы управления обязателен для жильцов многоквартирных домов, и как должна действовать администрация муниципального образования в случае непринятия собственниками помещений дома решения по данному вопросу.

Источник: http://xn--b1altabgdr.org/vash-yurist/kakoj-sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-luchshe-vybrat-sobstvennikam-zhilya

Стандарт управления

Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:

  • следить за состоянием всех технических систем здания;
  • обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
  • заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом» при всех внесенных изменениях сохраняет неизменность основной концепции.

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.

Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) — осуществляемое большинством собственников жилья волеизлияние, которое они вправе менять с периодичностью не чаще одного раза в неделю. Производится на общем собрании домовладельцев.

В случае отказа собственников многоквартирного дома воспользоваться предоставляемым правом избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья1.

Если же собственники избрали способ управления многоквартирным домом, тариф на содержание и ремонт жилья регулируется договором управления МКД — за исключением случаев способа непосредственного управления. При этом жильцы оговаривают с управляющей организацией перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также их стоимость.

Оглавление

I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация.
II. Формы управление многоквартирным домом:

III. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД.
IV. Выбор способов управления многоквартирными домами в России.
V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове.

I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация

Проводимые нынешним законодательством границы между управлением и эксплуатацией жилищным фондом путаны и размыты.

Управление многоквартирным домом, помимо эксплуатации (под которой подразумеваются работы по поддержанию жилья в исправном состоянии),  подразумевает выполнение всех видов работ с нанимателями и собственниками, а также взаимоотношения с ресурсоснабжающими предприятиями и смежными организациями.

При этом, помимо управления, включающего в себя и эксплуатацию жилья, в качестве отдельного понятия присутствует его санитарное содержание.

Одновременно управление и содержание являются двумя составляющими термина  «Техническая эксплуатация жилищного фонда», что невольно вынуждает усомниться в грамотности наших законодателей и, безусловно, способствует удлинению судебных тяжб в сфере жилищных взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями2.

Таким образом, под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также исполнение коммунальных услуг, предоставляемых ресурсоснабжающими предприятиями.

В частности, управляющая организация должна заниматься составлением актов о недопоставке услуг ЖКХ, организацией перерасчета за коммунальные услуги.

В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников.

II. Формы управления многоквартирным домом

Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом

По словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций.

В роли последних может выступать и одна управляющая компания.

Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

▪ Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

▪  При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей3.

▪  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

▪ Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний  здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

▪ В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

▪ При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом.

В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем.

Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья, и контролирует ее работу.

По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.

▪ В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

▪  Жители 172 «многоэтажек» Георгиевска (Ставропольский край), находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной Теплосетью. В результате кредиторская задолженность  выросла до 22 миллионов рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов.

В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен.

При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление.

В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья.

В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала.

Как показал опыт Ростова, на заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома.

В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.

По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, экономическая состоятельность товарищества начинается с общей площади управляемых домов в 25–50 тысяч квадратных метров (площадь типовой «пятиэтажки» — около 5 тыс. кв. метров).

Квартальное товарищество позволяет сформировать собственное домоуправление (читай: мини-УК), которое при этом остается некоммерческой организацией.

Входящие в его состав многоквартирные дома сохраняют свою самостоятельность, при каждом из МКД формируется ревизионная комиссия и домовой комитет.

Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

  • организационные сложности;
  • контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК.

Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами.

При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

▪ управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

▪ собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

IV. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД

Такой вариант широко распространен мировой практикой, но практически не встречается на территории России. Представляет собой МКД, построенный для последующей сдачи квартир в аренду. Его принципиальное отличие от социального жилья в том, что здесь живут коммерческие наниматели, отличающиеся большими финансовыми возможностями и потребностями.

V. Выбор способов управления многоквартирными домами в России

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове*

*По данным администрации Ростова на 2010 г.

Добавить в закладки:

RSS-лента Новости на почту

Источник: http://rostov-dom.info/2010/03/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Способы управления многоквартирным домом: какой лучше выбрать

Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

Собственники жилплощади в многоквартирном доме имеют право избирать определенный вид управления им. Если граждане вовремя не произвели ание, то право выбора и назначения переходит к местной администрации. После принятия ею решения, жильцы не могут изменить управляющее учреждение, а также условия и тарифы.

1. Управление домом напрямую 2. Управление домом посредством ТСЖ 3. Управление площадью посредством жилищного кооператива 4. Руководство посредством управляющей организации 5. Как выбрать способ управления домом 6. Как проводится собрание собственников

Данный вид управления основывается на том, что жильцы вправе самостоятельно решать и составлять график уборки общей территории, проведения плановых ремонтных работ. Все вопросы решаются соответствующим советом, который создается в обязательном порядке при наличии более четырех квартир в доме. В обязанности совета входит:

  • проведение собраний со всеми собственниками квартир;
  • контроль выполнения поставленных задач перед подрядчиками, различными службами;
  • составление отчетности.

Следует отметить, что собственники помещений вправе:

  • оформить доверенность на председателя для того, чтобы он имел возможность заключать определенные соглашения с управляющими учреждениями;
  • предоставить ему подобные полномочия другим способом – принять соответствующее решение на собрании.

В случаях, когда в доме расположено менее двенадцати квартир, тогда все соглашения подписываются собственниками самостоятельно.

Важный факт

Все участники совета, в особенности председатель, должны являться собственниками квартир управляемого дома.

Управление домом посредством ТСЖ

ТСЖ является отдельным юридическим лицом. Товарищество можно организовать не только на один, но и на несколько многоквартирных домов, а также на частные жилые дома в отдельности.

Эмпирическим путем установлено, что при большем количестве зданий работа ТСЖ осуществляется на более выгодных условиях и результативнее.

Руководство домом возлагается на правление ТСЖ, включая председателя, а основные задачи решаются на собрании участников товарищества. ТСЖ вправе:

  • возлагать выполнение тех или иных работ на собственников помещений;
  • производить наем рабочих на некоторый период времени согласно трудовому соглашению;
  • поручать подрядным учреждениям определенный вид работ.

Товариществом подписываются договоренности на обслуживание и поддержание дома. Под ним подразумевается:

  • проведение ремонтных работ;
  • вывоз бытовых отходов;
  • аренда территории, которая является общей собственностью.

Важный факт

ТСЖ имеет денежные средства, аккумулируемые благодаря взиманию членских взносов или получению государственных выплат (субсидий).

Управление площадью посредством жилищного кооператива

Форма управления как отдельное юридическое лицо, согласно которому все собственники помещений в доме должны являться его членами. Система управления такая же, как и для товарищества. Однако следует отметить, что существует ряд отличий. Правление кооператива вправе не разрешить собственнику помещения осуществить вселение квартиросъемщиков.

Также отличается проведение аний. Например, подсчет количества кооператив может осуществлять согласно системе соразмерности площади или используя правило 1 гражданин – 1 голос.

Важно отметить, что на законодательном уровне особенности этого вопроса не установлены. Соответственно, все решается в индивидуальном режиме, который определяется Уставом потребительского кооператива.

Важный факт

Товарищества и кооперативы в некоторых случаях могут пользоваться льготами.

Руководство посредством управляющей организации

Рекомендуем прочитать: Жалоба на управляющую компанию: куда и как писать, образец жалобы

Данная форма предполагает возложение всех хлопот по дому на профессионалов, то есть подписание договора между собственниками помещений и управляющей компанией. Она, в свою очередь, может подписать соглашение с каждым из владельцев или с товариществом/кооперативом, заверенное председателем.

Важный факт

Застройщик может самостоятельно заключить договор с управляющим учреждением, но только до передачи новых квартир покупателям.

Договор по управлению заключается только в период, который предусматривается Жилищным Кодексом:

  • для администрации он составляет от 1 года до 3 лет;
  • для владельцев жилых помещений – до 5 лет;
  • для застройщиков – всего лишь 3 месяца.

Если собственники жилплощади не приняли решения касательно способа управления их домом, местная администрация выбирает соответствующую фирму согласно итогам конкурса. Владельцы обязаны будут подписать соглашение с ней.

Как выбрать способ управления домом

Владельцы жилых помещений могут выбрать один из способов управления на собрании, которое может быть проведено:

  • очно (собственники квартир собираются в назначенном месте и проводят ание, в котором каждый принимает участие);
  • заочно (владельцы получают бюллетени и в указанное время приносят их уже заполненными).

Второй метод, как правило, применяется в тех случаях, когда на собрание большинство собственников не пришло.

Как проводится собрание собственников

  1. Прежде всего, владельцам квартир направляются уведомления о собрании за 10 суток. Инициативной группой создается план протокола, в котором указываются интересующие всех вопросы.
  2. В ходе собрания под каждым пунктом записываются итоги ания, какие-либо предложения, ответственные лица.
  3. Перед собранием всех пришедших записывают, сверяют документы.

    Важно обращать внимание на представителей владельцев, проверять нотариально заверенную доверенность.

  4. Подсчет производится согласно ранее выбранной схемы, на 1 м2 приходится 1 голос. В течение 10 суток после собрания инициатор обязан оповестить всех о результатах (разместить объявление на доске).

  5. В случаях ания заочным способом инициативная группа осуществляет рассылку бюллетеней, в которых указываются все возможные способы управления и дата сдачи. Результаты данного ания также заносятся в протокол.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что выбор способа управления многоквартирным домом – процесс нелегкий.

Для того, чтобы участвовать в нем, необходимо посещать всеобщие собрания, поскольку кардинальные изменения допускаются 1 раз в год.

(257 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Минусы:

  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

в соц.сетях

Источник: http://kvartira3.com/neposredstvennogo-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.