Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью

Содержание

Ошибки при сделках с недвижимостью

Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью

При достигнутом уровне рынка недвижимости и работающих на нём сервисах совершить сделку с недвижимостью сегодня не так сложно, как было прежде.

И людей, которые берутся своими силами поменять жильё на другое, становится больше.

Они полагают, что квартир сегодня в продаже много, покупателей – наоборот, недостаток, и можно сразу правильно оценить квартиру или потом пойти на торг, и найти-таки своего покупателя, а затем и встречный объект.

Всё получается, если человек видит и успешно обходит «подводные камни». Об очевидных рисках при купле-продаже недвижимости лучше всего знают люди, которые совершили уже несколько сделок и где-то «наломали дров», или риэлторы с опытом.

Сегодня мы обобщим представление профессионалов об ошибках при сделках, которые люди допускают по незнанию и из-за того, что отказываются от услуг профессионала в подготовке сделки.

Неверная оценка объекта

Это одна из главных ошибок самостоятельных продавцов. Как правило, цену квартиры, которую человек собрался продавать, он определяет чуть дороже, чем у других аналогичных объектов в рекламе. Просто потому, что его квартира «всё равно» лучше, она ему психологически роднее, и пр.

На деле же он ошибается в цене дважды – реальная цена его квартиры даже не равна аналогам, она ниже той цены, по которой эти объекты выставлены, потому что в их стоимость чаще всего включено комиссионное вознаграждение, положенное по условиям договора риэлтору продавца за оказанные услуги по сопровождению сделки (за рекламу объекта в СМИ, в базах данных, работу с потенциальными покупателями, показы, консультации, подготовку пакета документов по сделке, организацию расчётов и сдачу на государственную регистрацию). Профессионалы рынка, работающие по продаже квартир, могут использовать эту сумму для торга.

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– Неверная оценка объекта и недочёты в рекламной кампании – одна из частых ошибок при продаже объекта. Она приводит к увеличению сроков экспозиции объекта, – если стоимость объекта завышена, то срок продажи может вырасти в несколько раз, из-за чего можно сорвать встречную сделку.

Неверный выбор объекта недвижимости

Сделать его легче, чем кажется.

Покупатели – не специалисты, и они не занимаются постоянным изучением базы выставленных на продажу объектов, у них мало возможностей узнать подробную информацию о продавце, истории объекта, о том или ином застройщике, выяснить его принцип работы, насколько он порядочен и т. д.

И нет профессионала, который предупредит о недобросовестности второй стороны и сможет предложить альтернативный и надежный вариант. Они не знают тенденции рынка и колебания цен на недвижимость, не понимают, когда торг будет уместен и эффективен.

Александр Гиновкер:

– Опасность заключается в том, что самостоятельный покупатель после сделки может быть разочарован в своей покупке. Кажется, что при наличии средств выбрать объект недвижимости – простая задача. Технически, конечно, это выглядит просто: съездил, посмотрел, подумал и купил.

Но на деле мы постоянно сталкиваемся с клиентами, которые что-то купили самостоятельно, но через какое-то время приходят в агентство с просьбой продать квартиру, потому что жить в ней по каким-то причинам неудобно.

Возможны проблемы с документацией объекта, выбранного на вторичном рынке.

Эксперты отмечают, что сделки с проблемным жильём, влекущие судебные тяжбы и потерю денег, нередки, и обычному человеку очень сложно проверить юридическую чистоту объекта.

Максим Кубасов, генеральный директор строительной компании «ГИК» (г. Краснодар):

– Самые распространенные случаи – это покупка наследственного жилья или объекта, который фигурирует в имущественных спорах или находится в совместном владении.

Во избежание этого необходимо проверить квартиру на обременения, получить выписку из ЕГРН и домовой книги для проверки зарегистрированных лиц, справку из БТИ, чтобы выявить несогласованные перепланировки и убедиться в отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Конечно, все эти документы можно собрать и самостоятельно, но это занимает огромное количество времени и сил, потому, как правило, эти заботы лучше поручить экспертам.

Алексей Головченко, член генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», управляющий партнер юридической компании «ЭНСО»:

– Достаточно распространена ситуация, когда, уже приняв документы, Росреестр отказывает в регистрации. Даже если у предыдущего владельца сделка прошла гладко.

Почему? Предыдущая сделка (регистрация права собственности бывшего владельца) может быть признана недействительной из-за незаконного овладения объектом недвижимости, некачественных документов, нерешенных вопросов с органами опеки и попечительства и пр.

В моей практике встречалась ситуация, когда прежний собственник приобрёл объект недвижимости по доверенности человека, которого уже не было в живых. Соответственно при последующей перепродаже недвижимости это обнаружилось, а все манипуляции были признаны недействительными.

Квартира была передана государству. Факт того, что нынешний собственник уже долгое время владеет квартирой, не гарантирует, что при переоформлении предыдущие сделки не будут оспорены.

Также могут возникнуть споры, если квартира была унаследована, если выяснится, что из квартиры были незаконно выписаны дети, и т. д.

Самостоятельная покупка объекта недвижимости у компании-застройщика тоже имеет свои риски (невыполнение обязательств компанией-застройщиком перед контрагентами – квартира переходит контрагенту в качестве залога; продажа одного и того же объекта дважды). Поэтому, конечно, лучше обращаться к профессионалам (юристам, риэлторам), которые знают наперёд эти риски и понимают, как можно подстраховаться с использованием закрытой для обычного покупателя информации.

Неграмотный договор

Самостоятельные сделки чаще оказываются «незащищенными» юридически по причине неправильного заключения договора купли-продажи.

Особенно это касается случаев заключения «сложных» договоров, таких как договоры переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве, покупки объектов у лиц, получивших их в порядке наследования, или объектов, находящихся в общей собственности.

Максим Кубасов:

– Не каждый гражданин разбирается в нюансах законодательства и может составить документ таким образом, чтобы и продавец, и покупатель были защищены.

Например, мало кто знает, что есть такое понятие, как «завещательный отказ», согласно которому, если вступившая в наследство супруга продаст квартиру притом, что в завещании прописано, что она должна обеспечить жильём детей, то дети вправе воспользоваться правом проживания в квартире, что потребует расторжения договора и судебных разбирательств. Таких нюансов в нашем законодательстве много, и о них могут знать только профессионалы. С недвижимостью, находящейся в общей собственности, тоже часто случаются проблемы, связанные, как правило, с необходимостью брать согласие на заключение сделки. Самый распространенный пример – квартира, которую продает один из супругов, являющийся владельцем недвижимости. Если это жильё было приобретено в браке, то должно быть оформлено согласие второго супруга, а также прописанных на этой жилплощади лиц.

Ошибочный расчёт

На этапе денежных расчётов в рамках договора купли-продажи тоже подстерегает немало опасностей. Во-первых, расчёты чаще всего производятся до сдачи пакета документов на государственную регистрацию, и если продавец – мошенник, то покупатель, отдав деньги, может не получить квартиры.

К сожалению, такие ситуации случаются. Риск оказаться в подобном переплете выше, когда квартира покупается без помощи риэлтора, который может заподозрить неладное заранее. Во-вторых, мало кто из нас привык обращаться с крупными суммами и попросту не знает, как правильно и безопасно организовать передачу денег.

Есть и другие риски.

– Продавцы и покупатели часто заключают предварительные договоры, которые предполагают авансовые платежи или задатки, – говорит Максим Кубасов. – Мало кто из обывателей может отличить одно от другого, разделить платёж и верно оформить момент передачи денег.

В нашем городе часты примеры, когда по договору предусмотрен задаток в 10 %, затем передача 70 % суммы после подачи документов в Росреестр, а оставшаяся сумма – после получения свидетельства. Махинации с невыплатой последних 20 % – один из самых распространённых способов обмана.

Ещё одна опасность – безналичные переводы, когда покупатель отправляет одну сумму, а приходит другая, так как банк снял комиссионные проценты.

Светлана Алексеевна Грахова, директор по продажам агентства недвижимости «СтройПанельКомплект» (г. Пермь):

– При самостоятельных действиях, а также при обращении к частным маклерам есть риски двойных продаж, сложность возврата задатков, получение недостоверных сведений по обременению квартиры либо по финансовому состоянию продавца (банкротство).

При работе с новостройками важно учесть опыт компании на рынке, а также по какой схеме вы покупаете квартиру (паенакопление, долевое участие и др.) – в каждой из них есть свои нюансы и законодательство регулярно меняется. Покупателям достаточно сложно сориентироваться в этих вопросах, и они рано или поздно обращаются за консультацией к специалистам.

В целом можно сказать, что времена самостоятельных сделок по купле-продаже недвижимости остались в прошлом, потребители в любой сфере предпочитают довериться профессионалам.

В качестве резюме

Подытожим:

Эксперты рынка недвижимости считают, что главные ошибки самостоятельных продавцов и покупателей случаются при оценке квартиры, в выборе объекта, при составлении договора и расчётах за квартиру. При совершении сделки необходимо предусмотреть следующее:

  1. Не переоценить квартиру, что приведет к долгой продаже, и недооценить квартиру, что уменьшит выгоду.
  2. Правильно выбрать объект, потому что он может оказаться проблемным, спорным и обременённым, в результате чего сделка затянется либо будет отменена.
  3. Составить правильный договор, учесть в нём все моменты и не быть обманутым – не потерять деньги, имущество, время.
  4. Не ошибиться в расчётах, передать деньги безопасным способом и не нарваться на мошенников. 

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/639-oshibki-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu

Популярные ошибки при заключении сделок с недвижимостью

Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью
Известная поговорка рекомендует не наступать дважды на одни и те же грабли, но в вопросах, касающихся недвижимости, грабли лучше обходить стороной и в первый раз. В противном случае можно лишиться денег и ввязаться в судебные тяжбы…

Светлана Модестова-Хорст, руководитель практики юридической группы «МИП», в прошлом судья Измайловского суда Москвы, рассказала superrielt.ru о самых популярных ошибках при заключении сделок с недвижимостью и посоветовала, как их избежать.

Несовершеннолетние дети

Чаще всего суд отказывает в выполнении каких-либо операций с недвижимостью, если у собственников есть несовершеннолетние дети, права которых могут быть ущемлены. Если будет доказано, что сделка ущемляет права детей, её могут признать недействительной. Поэтому при наличии «несовершеннолетнего фактора» обязательно нужно получить согласие органов опеки.

Например, по закону дети в возрасте 14-18 лет совершают операции со своей недвижимостью самостоятельно, но получив на это письменное согласие законных представителей (попечителя, усыновителя, родителей).

При этом обязательно нужно получить в органе опеки и попечительства согласие на предоставление законным представителям права совершить сделку.

Фактически, имуществом управляют родители (продают, сдают в аренду и прочее).

По этой причине дедушкам и бабушкам, которые хотят передать квартиру внукам, лучше оформить не дарственную, а завещание.

В сфере приватизации требования закона аналогичные. Приведём типичный пример: несовершеннолетний ребёнок жил с бабушкой.

В это время родители приватизировали квартиру и продали её без участия ребенка, нарушив этим его право, потому что, несмотря на проживание у бабушки, он должен был участвовать в приватизации.

В ходе последующих судебных разбирательств такие сделки были признаны недействительными.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, совершая операции с недвижимостью, в которых имеют право участвовать дети до 18 лет, нужно учесть все варианты и согласовать действия с необходимыми структурами.

Покупателю нужно чётко знать, какую недвижимость он приобретает, и выяснить, нарушены ли при этом права несовершеннолетних детей. Трехгодичный срок исковой давности в этом случае начинается с момента, когда заинтересованное лицо узнало, что его права нарушили.

Поэтому даже через пять лет после заключения сделки родственник ребёнка может заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и о намерении их отстаивать.

Но ситуацию тяжело «отыграть», если с объектом было совершено несколько операций: в таком случае начинает действовать принцип добросовестности покупателя.

К примеру, родители несовершеннолетнего ребёнка продали квартиру, не реализовав его право на участие в сделке, а затем объект продали Вам. Вы уже являетесь добросовестным покупателем. В данном случае права ребенка в полном объёме восстановить нельзя.

Максимум, что можно сделать – попробовать вернуть недополученные им деньги от продажи жилья, но вернуть объект в любом случае не выйдет.

Комнаты в коммуналках

Нередки и судебные разбирательства касательно комнат в коммунальных квартирах. Бывает так, что собственники комнат не согласовывают сделку с совладельцами и вместо договора купли-продажи оформляют дарственную.

В дальнейшем такой документ легко оспорить, потому что, если дарение сопровождается встречной услугой или передачей имущества (денег), оно недействительно.

Поэтому при приобретении комнат в коммуналке, нужно согласовывать операцию со всеми совладельцами или вовсе отказываться от сделки.

Приобретая комнату, попросите у продавца выписку из домовой книги или единый жилищный документ на всю квартиру. Так Вы сможете получить достоверную информацию обо всех лицах, зарегистрированных на жилплощади.

Можно получить эти данные самостоятельно. Вся информация о количестве собственников недвижимости находится в общем доступе на сайте Росреестра и предоставляется по запросу физлица.

Наследственное жильё

Дела, где речь идет о наследстве, также часто попадают в суд. К примеру, владелица квартиры умирает, а по истечении полугода в наследство вступает её дочь и продаёт объект.

Потом находится ещё одна дочь, которая не была проинформирована о смерти матери и не участвовала в разделе имущества.

Вторая дочь хочет восстановить справедливость и реализовать своё право на наследство, а именно на квартиру, собственником которой стали Вы как честный покупатель.

Чтобы исключить претензии со стороны третьих лиц, покупая наследственное жильё, обязательно выясните, на каком основании наследник получил объект.

Подвох с продавцом

Также суд часто признаёт недействительными сделки с недвижимостью из-за недееспособности продавца.

Покупая жильё, клиент может даже не заподозрить, что с продавцом что-то не в порядке.

Провели сделку, передали деньги, стоимость объекта по договору не превышает 1 миллион рублей (так можно обойтись без уплаты налогов), новоиспеченные владельцы уже готовы въехать в купленную квартиру и приступили к ремонту.

Через несколько месяцев продавец уже потратил все средства, вырученные от продажи квартиры, но подаёт в суд с требованием признать сделку недействительной, прикладывая к заявлению справку из психоневрологического диспансера о том, что уже 10 лет числится у них на учёте.

Суд проводит судебно-психиатрическую экспертизу, которая обычно подтверждает ограниченную вменяемость бывшего собственника на момент подписания договора купли-продажи. Это служит основанием для признания сделки недействительной.

Суд подтверждает, что законным владельцем объекта является продавец, обязывает его вернуть деньги, которые он получил при совершении сделки. Продавец выплачивает Вам указанную в договоре сумму и въезжает обратно в квартиру.

Но доказать, что продавец получил большую сумму, чем прописана в договоре, Вы не можете, потому что это считается умышленным занижением стоимости объекта. Полученных средств на покупку другой квартиры Вам также не хватит.

Поэтому указывайте в договоре реальную стоимость покупки, чтобы при его оспаривании можно было вернуть обратно всю сумму и исключить споры о стоимости объекта.

Сделка по доверенности

Оформлять доверенность на заключение сделок с дорогостоящими объектами недвижимости лучше только на близких родственников или особ, которым вы всецело доверяете. Не стоит доверять операцию посторонним лицам, потому что доверенности могут отменять или подделывать.

Также, передавать человеку право на получение недвижимого имущества или получение денег за отчуждение Вашего жилья – большой риск, означающий, что Вы полностью полагаетесь на доверенное лицо.

Иногда лица, действующие по доверенности, присваивают себе вырученные деньги и бесследно исчезают.

Доверенность обязательно нужно нотариально заверить. В круг полномочий, которыми Вы наделяете доверенное лицо, должны входить только права на заключение сделки и подачу документов в Росреестр. Нельзя наделять человека правом получать за Вас деньги и имущество, а также распоряжаться ими.

Приобретение “недостроя”

Купить у застройщика недостроенную квартиру или дом на основании договора купли-продажи – большая ошибка. Подписание договора с Вами не гарантирует, что застройщик не продал объект кому-то ещё.

Можно попасть на мошенников, которые найдут несколько покупателей для одной квартиры. В результате совершается двойная продажа: количество проданных по предварительным договорам объектов посчитать нельзя.

Кроме того, стройками занимаются компании, у которых нет права заключать сделки по продаже этой недвижимости.

В случае если многофункциональный центр или регистрационная палата отказываются регистрировать объект, потому что у него уже есть другой владелец, нужно:

  • Запросить выписку из государственного кадастра недвижимости (ГКН) о регистрации права собственности на этот объект недвижимости другими лицами;
  • Отправить официальное письмо руководству строительной компании, где сообщить, что объект продан другим лицам;
  • Взять у застройщика официально подтверждение факта направления ему претензии.

Если виновная сторона лишь даёт обещания, не предоставляя официальные бумаги, нужно составить претензию и пообещать обратиться в суд. Документ нужно отправить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если Вы получите письменный отказ в восстановлении утраченного права на объект недвижимости, либо если в течение месяца после получения Вашего письма не будет ответа (получив заказное письмо с уведомлением, получатель должен будет расписаться), можете обращаться в суд.

К исковому заявлению приложите документы, в которых указаны гарантии от застройщика или физлица на покупку объекта.

Если суд признает действия покупателя добросовестными, строительную компанию обяжут возместить ущерб – вернуть пострадавшей стороне деньги или передать квартиру в новостройке.

Жильцы в комплекте

Немало проблем может доставить покупка квартиры с жильцами. Поэтому всегда проверяйте, сколько человек зарегистрировано на жилплощади.

Собственник, который заключает сделку, к моменту подписания договора должен сняться с регистрационного учета. Приступайте к следующему этапу сделки только тогда, когда убедитесь, что бывший хозяин выписался.

Источник: http://1dom.info/articles/7449/populyarnye-oshibki-pri-zaklyuchenii-sdelok-s-nedvighimostyyu.html

10 самых частых ошибок при покупке дома

Распространенные ошибки при заключении сделок с загородной недвижимостью

Конечно, покупка «родового гнезда» – дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта – это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только “свои” объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Почему так происходит?

Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:

– показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

– предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

– подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это “чудо” или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека.

Хороший брокер – это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще – «не надо зазнаваться» – очень сложно.

мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение, как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

5. Покупают дом без строительной экспертизы

Готовый особняк или таунхаус – всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

6. Покупатели ждут, когда цена на и так “демпинговый” объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию – «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» – длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша – покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

7. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи.

Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.

8. Передают задаток без правильно оформленных документов

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами – пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Задаток – это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании – как минимум – соглашения о задатке, а лучше – предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае – придется искать «продавца» – мошенника по дальним заграницам.

9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать – в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано – обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

P.S. Выписку заказать можно и по интернету.

10. Не делают подробной описи интерьера в доме

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений.

В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

Успехов и терпения в поиске дома мечты!

♦Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное – ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации  – пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.

Источник: http://novayriga.info/search4dom/idea2buy/item/252-10-mistakes-homebuyers.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.