Почему дорожает жилье в Москве

Рынок недвижимости в 2018 году. Подешевеют или подорожают квартиры

Почему дорожает жилье в Москве

Жилищные вопросы всегда самые насущные для граждан, любой хочет жить в своей квартире с комфортной планировкой и хорошей инфраструктурой вокруг. Но жители нашей страны привыкли не доверять банковской системе, особенно в кризис, когда вклад не только не принесет доход, но иногда и не сохранит деньги.

Поэтому многие предпочитают вкладывать свои сбережения в приобретение жилья, так как стоимость недвижимости всегда растет. Даже если жилье покупается не для проживания, его всегда можно сдать в лизинг, имея при этом постоянную прибыль.

Все это делает сведения, относящиеся к состоянию положения дел на рынке недвижимости в будущем, очень актуальными.

Кризис, захвативший экономику нашей страны, отразился на положении и состоянии рынка недвижимости. За последние годы на нем наблюдался не то что спад, а самый, что ни на есть провал. 

Если говорить о 2018 годе, то специалисты разнятся в оценках. Некоторые считают, что экономика государства станет показывать направление к подъему и закреплению положения, что положительно отразится на материальном состоянии жителей (а это в свою очередь скажется и на росте цен на квадратные метры).

В пользу этой точки зрения множество специалистов приводят доказательства, которые говорят, что подъем цены на строительные материалы, бензин, страховку и перевозку грузов просто заставят строителей потихоньку поднимать стоимость. Иные специалисты утверждают, что кризисная ситуация на рынке недвижимости еще не достигнет своего пика, поэтом в следующем году покупатели могут рассчитывать на некоторый спад цены.

Множество клиентов думают, что могут получить выигрыш в данной ситуации, ведь застройщикам нужно будет задействовать вспомогательный спрос привлекательными бонусами в форме высокого качества квартир и улучшенной инфраструктуры двора. Давайте попытаемся понять, какие прогнозы рынка недвижимости в следующем году специалисты считают более вероятными.

Направления рынка недвижимости в России

Результаты нескольких лет показали, что стоимость квартир снизилась в половине областей России, показав тем самым спад в 5-6%. Фактические показатели с учетом предоставленных скидок, о которых застройщики чаще всего не говорят, снизились на 12%.

Главными факторами, объясняющими спад стоимости квартир, застройщики называют:

1. Спад уровня платежеспособности наших жителей с параллельным бумом в строительстве.

2. Увеличение процентов по ипотеке и займам.

3. Отрицательные направления на рынке нефтепродуктов.

4. Подъем индекса инфляции.

5. Подсчет расходов на ипотеку.

Однако рынок квартир показал приличную стабильность по отношению к кризисным шокам, так как сегодня множество строителей имеют очень большой уровень ликвидности. Также благоприятными моментами кризисной ситуации можно назвать спад стоимости до уровня, подходящего нашим гражданам.

Все знают, что до 2015 года цена на недвижимость чаще всего была просто высокой и не отвечала фактическим расходам на строительство и отделочные работы.

На сегодняшний день рынок с участка, в котором условия устанавливал только продавец, стал местом рынка приобретателей.

По прогнозам специалистов на этот год, рынок квартир в России ждет состояние спада, что подтверждают такие признаки, как:

• преобладание предложения над спросом;

• поэтапное сокращение объемов застройки;

• снижение стоимости на квартиры;

• снижение объемов спроса на недвижимость.

В начале этого года рынок квартир показал незначительное оживление, ведь клиенты, напуганные слухами о сворачивании работы программ государственного субсидирования ипотечных кредитов, немного подняли вою динамику, принимая недвижимость за способ адекватного вложения накопленного капитала. Однако направление к снижению уровня доходов граждан в результате привело к скорому изменению положительных трендов.

В результате рынок вновь остановился, а специалисты прогнозируют снижение стоимости к окончанию года на 5-7 процентов в среднем по всей стране. Менее всего почувствует кризис сфера недорогого жилья. Самый динамичный спрос зафиксирован в больших экономических и индустриальных центрах нашей страны. Притом большим спросом у жителей пользуются квартиры небольшой площади (типа студий).

Ориентировочные данные демонстрируют, что жители России приобретают небольшие квартиры, состоящие из двух комнат.

Но спрос населения должен поддерживаться и иными признаками, например, увеличением фактического дохода как минимум на 7,5% в год при снижении инфляции до 5,5%, и реальными ставками по ипотечным кредитам.

Тогда жители почувствуют уверенность в завтрашнем дне и захотят покупать квартиры в залог.

Многие специалисты утверждают, что рынок недвижимости ждет длительный кризис. Миновать его получится, если в этом году правительство предпримет такие меры, как увеличение степени поддержания застройщиков на областном и государственном уровне, и уменьшение процента по ипотеке для граждан.

Источник: https://smartmoney.today/blogs/442-rynok-nedvizhimosti-v-218-godu-podesheveyut-ili-podorozhayut-kvartiry.html

В москве подорожают даже самые страшные и убитые квартиры

Почему дорожает жилье в Москве

Период снижения стоимости вторичного жилья в Москве закончился, констатируют эксперты. Спрос на старые квартиры растет уже сейчас, а к концу 2018-го может увеличиться на все 50 процентов.

Естественно, за возросшим интересом к неновой недвижимости рано или поздно потянутся и цены.

Почему смерть «вторички» не состоялась и чего ждать потенциальному покупателю секонд-хенда — разбираемся вместе с «Домом».

Это финал

Существенное увеличение количества сделок на вторичном рынке жилья спрогнозировали эксперты «ИНКОМ-Недвижимость».

По оценкам специалистов компании, рост товарооборота в указанном сегменте составит около 50 процентов по итогам года — столь мощное восстание «вторички» станет возможным благодаря одновременному развитию ряда тенденций как в целом в экономике, так и конкретно в сфере жилой недвижимости.

Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ» Сергей Шлома назвал сразу десять факторов, которые помогут неновым, в том числе и печально известным «бабушкиным», квартирам обрести новую жизнь.

Во-первых, по словам эксперта, низкая инфляция позволит Центробанку проводить мягкую денежно-кредитную политику — снижать ключевую ставку (минимальную процентную ставку, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам сроком на одну неделю).

Смягчение условий для коммерческих банков делает займы более доступными для бизнеса и населения. Проще говоря — чем ниже ключевая ставка, тем выше доступность ипотеки.

В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке составляет 9,9 процента, подсчитали аналитики. В марте прошлого года этот показатель был равен 11,8 процента. В том же месяце 2015-го — 19,5 процента. Таким образом, за три года ставки по ипотеке на «вторичку» снизились в среднем на 9,6 процентного пункта.

«Таких привлекательных условий по ипотеке, которые предлагаются сегодня, еще не было в этом сегменте (вторичном — прим. «Дома») рынка жилья, — отмечают в «ИНКОМ». — Закономерное следствие — увеличение ипотечных сделок. Так, за последний год в нашем портфеле их количество возросло на 48,4 процента, максимально приблизившись к докризисным показателям».

Еще один катализатор роста спроса на «вторичку» — уменьшение доходности по банковским вкладам. Те, у кого сегодня есть деньги, видят все меньше смысла в хранении их на счетах.

В январе 2018-го средние ставки по годовым вкладам в крупнейших банках опустились до 5,6 процента, и, вероятно, они продолжат снижаться — вслед за той же ключевой ставкой.

В сложившихся условиях люди с достаточными для покупки жилья суммами предпочтут вложиться в недвижимость.

Способствовать популяризации старых квартир будут и новые правила игры на рынке новостроек. С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве (218-ФЗ), которые изменят схему финансирования проектов строительства жилья.

Покупатели больше не смогут испытывать судьбу и приобретать квартиры на этапе котлована. Часть застройщиков уйдут с рынка. Результатом может стать удорожание нового жилья и уменьшение объема предложения объектов.

Не нашедшие счастья в новостройках, логично, обратят взор на «вторичку».

«Еще один немаловажный фактор, способствующий активизации вторичного рынка — это усталость покупателя, который уже несколько лет ждет обвала цен, а его почему-то не происходит , — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

— Те цены, что установились сегодня на рынке вторичного жилья, являются самыми низкими за последние семь-восемь лет, поэтому покупатели, которым надоело жить в подвешенном состоянии, решаются на покупку.

Тем более что цены на новостройки (с учетом отсрочки заселения, пока дом достраивается) почти сопоставимы с ценами на «вторичку», в которую можно въехать едва ли не сразу».

Также чуть было не скончавшемуся за последние годы вторичному рынку помогут покупательские ожидания. «Ожидание подорожания квартир в 2005-м — первой половине 2008 года заставляло людей раскручивать маховик цен, пока конструкция не сошла с рельсов, — вспоминает Сергей Шлома.

— Ожидание дешевой недвижимости и низких ипотечных ставок сдерживало спрос на «вторичке» в 2015-2017 годах.

Когда покупатели и продавцы осознают, что цены на жилье больше не снижаются, сформируется ожидание увеличения динамики купли-продажи: модель поведения людей поменяется — они массово выйдут на рынок, резко увеличив количество сделок на нем».

Малышка за миллион

Дефицита «вторички» в Москве пока нет. По подсчетам «МИЭЛЬ», в городе выставлено на продажу около 40 тысяч неновых квартир. Объем предложения такого жилья за февраль 2018-го (более поздние данные отсутствуют) даже увеличился — на два процента. Но по сравнению с февралем прошлого года количество квартир сократилось на девять процентов.

«Мы подсчитали, что средняя цена квартиры на вторичном рынке Москвы в феврале составила 9,6 миллиона рублей, — комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

— А год назад средняя сумма сделки была на два процента меньше.

Средняя цена продажи однокомнатной квартиры в феврале составила шесть миллионов рублей, двухкомнатной — 9,4 миллиона рублей, трехкомнатной — 13,7 миллиона рублей».

В среднем «квадрат» неновой недвижимости в столице сейчас стоит 213 тысяч рублей. Цены меняются в пределах погрешности, утверждают эксперты.

Так, в стандартном классе метр за год подешевел на два процента, в бизнес-классе — почти на четыре, комфорт-класс подорожал на 4,4 процента — но, как указывают в «МИЭЛЬ», исключительно из-за увеличения в структуре предложения квартир в монолитных домах (они традиционно дороже, чем «панель»).

У агентства «Бон Тон» другие (и более приятные для покупателей) данные: в среднем метр столичной «вторички» стоит 150-179 тысяч рублей, а самая дешевая квартира секонд-хэнд оценивается всего в 3,6 миллиона рублей.

Такова стоимость «однушки» общей площадью 19 квадратных метров в шестиэтажном доме на Нижней Первомайской улице (район Восточное Измайлово). Эксперты нашли в Москве еще девять лотов стоимостью до 4,5 миллиона рублей.

Все они однокомнатные и расположены преимущественно в Юго-Восточном, Восточном и Южном округах Москвы.

К слову, самая доступная московская квартира почти в тысячу раз дешевле самой дорогой — пентхауса общей площадью 1,2 тысячи квадратных метров за 3,58 миллиарда рублей.

В базе ЦИАН можно найти предложения «вторички» по цене до трех миллионов рублей — в Митино, Выхино-Жулебино и в формально столичных Зеленограде и поселениях Новой Москвы.

Как правило, речь идет о квартирах площадью 11-17 квадратных метров, созданных в результате перепланировок помещений на первых этажах жилых домов.

В большинстве случаев юридический статус такого жилья, мягко говоря, сомнителен.

По данным Росреестра, число сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы в феврале 2018-го увеличилось почти на 20 процентов: за месяц в городе зарегистрировали более 10 тысяч прав на основании договоров купли-продажи или мены жилья (годом ранее — около 8 тысяч таких сделок).

А вот и нет

У прогнозирующих скорое восстание «вторички» из пепла есть серьезные оппоненты. «Пока на московском и подмосковном рынке существует такое большое и разнообразное предложение, о буме на вторичку говорить не приходится, — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

— Начнем с того, что большую часть вторички составляет устаревший физически и морально фонд. Старая вещь при прочих равных не может стоить дороже новой. Более высокие цены на вторичку на нашем рынке существовали за счет того, что в такой квартире нужно, как правило, сделать косметический ремонт, а не провести отделку с нуля, как в новостройке.

Однако сейчас можно купить новостройку с отделкой, что в целом нивелирует преимущества вторички».

По мнению Луценко, ценность представляют лишь вторичные квартиры, расположенные в центре, — там, где мало места для нового строительства. «Вообще, для покупательского бума любого рода нужен взрывной рост доходов, который достигается только во время бурного роста экономики. Но пока к этому нет предпосылок», — указывает эксперт.

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что число сделок с неновым жильем, действительно, в начале 2018-го возросло, но говорить о покупательском ажиотаже нельзя: предложение по-прежнему превышает спрос, и покупатели выбирают самое дешевое жилье в рамках своего запроса. «Предложения с завышенной ценой точно так же долго продаются, как и год, и два назад», — подчеркивает Вольская.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, утверждает, что «вторичка» не только не дорожает, но и дешевеет: «Роста цен сегодня мы не видим.

Более того, практически по каждому объекту происходит торг, в среднем дисконт на вторичную недвижимость составляет 10-15 процентов. Также стоит отметить, что ежеквартально происходит снижение цен в пределах 10 процентов.

Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в основном в историческом центре».

По мнению Светланы Жуковой, руководителя отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», ажиотажу на вторичном рынке помешают, опять же, новостройки: в последнее время строят очень много, и в конечном итоге все проекты пополняют объем предложения «вторички».

«С точки зрения инвестиционного спроса также не стоит ожидать новых трендов. Вторичный сегмент на сегодняшний день подходит для сохранения денежных средств, но не их приумножения», — добавляет эксперт.

А Екатерина Никитина, руководитель департамента вторичной недвижимости агентства «Бон Тон», обозначает расстановку сил на рынке жилья: по ее словам, желающих купить «вторичку» сегодня примерно 48 процентов, новостройку — 52 процента.

«За последний месяц мы отмечаем увеличение входящих звонков (от желающих купить вторичное жилье — прим. «Дома») примерно на 10-12 процентов, но это именно входящие звонки. Мы очень осторожны в предположениях, что спрос вырос, а значит цены перестанут снижаться.

Пока нет», — резюмирует специалист.

Источник

Источник: https://bren.today/v-moskve-podorozhayut-dazhe-samye-strashnye-i-ubitye-kvartiry/

Подорожают ли квартиры в 2019 году

Почему дорожает жилье в Москве

Сегодня российских граждан интересует, подорожают ли квартиры первичного и вторичного рынка жилья в 2019 году.

Эта тема приобретает особую актуальность в связи с тем, что доходы потенциальных покупателей либо не растут, либо и вовсе падают, поэтому рациональное вложение сбережений становится первоочередной задачей.

Так стоит ли ожидать повышения цен и когда лучше приобретать недвижимость – сейчас, в ближайшем будущем или через несколько лет?

Текущее положение

Прежде чем приступать к анализу цен на квартиры в 2019 году, необходимо определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости в настоящий момент.

В течение 2 лет (2015-2017) здесь наблюдался самый настоящий обвал.

Сперва цены упали на 5-7%, а после того, как девелоперы начали предлагать клиентам акции и скидки для удержания хоть каких-нибудь продаж, стоимость квартир стала еще ниже – на 9-12%. При этом ситуация сопровождалась:

  • строительным бумом;
  • устойчивым трендом на высокопроцентные ипотечные программы;
  • снижением реальной платежеспособности россиян;
  • продолжением санкционной политики с Запада.

Все это отрицательно сказывалось на отечественной экономике в целом и на рынке жилья в частности. У людей не хватало средств на приобретение недвижимости, а мер государственной поддержки по стимулированию покупательской активности было недостаточно. Предложение во много раз превысило спрос.

Несмотря на это, некоторые аналитики назвали подобную ситуацию скорее позитивной, нежели негативной – в снижении цен они увидели то важное изменение, которое назревало здесь уже давно.

В течение долгого времени стоимость жилья была и неоправданно завышенной, и несоответствующей тем расходам, которые затрачивались строительными компаниями на возведение домов и отделку квартир.

Сегодня участники рынка недвижимости боятся нестабильности.

Так, в конце 2017 – начале 2018 года люди начали активно приобретать квартиры, но только потому, что запаниковали в связи с появлением прогнозов о скором повышении цен и слухов об упразднении ипотечных программ.

Не чувствуют экономической устойчивости и финансовой уверенности и российские девелоперы, которые продолжают предпринимать попытки по преломлению негативных трендов с помощью бонусов и скидок. В целом ситуация по городам выглядит следующим образом:

  • Москва – около 210 000-240 000 руб./кв. м.;
  • Санкт-Петербург – 110 000-115 000 руб./кв.м.;
  • Сочи – 95 000 руб./кв. м.;
  • Хабаровск – 71 000 руб./кв. м.;
  • Екатеринбург – 70 000 руб./кв. м.;
  • Казань – 66 000 руб./кв. м.;
  • Нижний Новгород – 62 000 руб./кв. м.;
  • Ростов-на-Дону – 60 000 руб./кв. м.;
  • Самара – 57 000 руб./кв. м.;
  • Воронеж – 43 000 руб./кв. м.

Чего следует ожидать

Ответы экспертов на вопрос о том, подорожают ли квартиры в 2019 году, разнятся – одни уверены, что повышению цен точно быть, в то время как другие заявляют об обратном. В качестве причин, которые могут спровоцировать изменения на рыке недвижимости, специалисты также называют разные факторы.

Курс на повышение цен: прогнозы

Глава московской Ассоциации инвесторов Любовь Цветкова заявляет, что квартиры в 2019 году определенно подорожают. Женщина связывает это с отменой системы долевого строительства и переходом к модели проектного финансирования.

За проведение подобной реформы возьмутся сами власти, а ее цель будет заключаться в уменьшении количества участников на рынке недвижимости.

В результате того, что отрасль станет более консолидированной и единой, мелким девелоперам придется ее покинуть, а крупные, проверенные и надежные застройщики, наконец, смогут взять ценообразование в свои руки.

Однако если рынок испытает изменение к лучшему и выйдет из рецессии, то для покупателей такую ситуацию вряд ли можно будет назвать выгодной, ведь платить им придется больше. Цветкова указывает, что все это будет происходить постепенно, в связи с чем ощутимое повышение стоимостей почувствуется только через 2-3 года.

С прогнозом о повышении цен на квартиры в 2019 году согласен и начальник отдела продаж и маркетинга московской девелоперской компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин.

Он отмечает еще один возможный будущий тренд – это укрепление государства в позиции рыночного игрока.

В частности, столичная программа реновации, в рамках которой часть оставшейся недвижимости будет распродана покупателям, указывает на заинтересованность российских властей в делах рынка.

О том, что квартиры вскоре подорожают, заявил и коммерческий директор Дмитрий Волков. Однако он связывает это не столько с разрешением проблем внутри рынка или с его консолидацией, сколько с теми обязательствами, которые ложатся на плечи девелоперов.

Застройщики вынуждены возводить рядом с новостройками дополнительные объекты инфраструктуры (поликлиники, магазины, школы, детские сады и пр.), ведь этого от них требуют власти. В результате стоимость недвижимости автоматически повышается на 5-10%.

К этому добавляется еще и то, что сегодня девелоперы сталкиваются с увеличением цен на:

  • стройматериалы (бетон и кирпич предположительно подорожают на 15%, а арматура – на все 70%);
  • транспортные услуги;
  • топливо.

Кредиты, которые застройщикам приходится брать для поддержания бизнеса, также не становятся выгоднее. Из-за сложения всех этих факторов девелоперы оказываются вынуждены поднимать цены на жилье, чтобы покрыть хотя бы свои затраты и издержки.

Курс на понижение цен: предположения

Однако находится и другая категория экспертов, представители которой уверены – с рынком квартир либо не произойдет никаких положительных изменений, либо он, наоборот, достигнет максимальной точки своего спада в 2019-2021 годах, после чего начнет медленно, но верно выходить из рецессии. Такие специалисты указывают на то, что, как и многие области, строительная сфера развивается циклично. Один цикл со средней продолжительностью в 10 лет характеризуется прибыльностью и успешностью. Однако затем он сменяется другим циклом, во время которого отмечается перенасыщение рынка со всеми, вытекающими отсюда, последствиями. Возобновление позитивной динамики эксперты приурочивают только к 2024 году, когда будет в полной мере реализована программа по импортозамещению, а отсюда – и восстановлению покупательной способности населения.

Это важно! Большинство экспертов сходятся во мнении, что ежегодные темпы падения цен будут варьироваться в пределах 7-9%. Причем квартиры на первичном рынке начнут дешеветь быстрее, чем на вторичном.

Несмотря на то, что из-за продолжения обвала количество продаж в 2019 году может подняться, в долгосрочной перспективе все это негативно отразится как на самой отрасли, так и на российской экономике.

Многие девелоперы будут вынуждены приостановить строительство отдельных объектов или вовсе прекратить свою деятельность.

Пусть жилье и станет на порядок дешевле, оно окажется уже не такой выгодной формой инвестирования.

А что же в крупных городах

Из всего этого можно сделать следующий вывод: общий тренд на падение цен, продолжающийся вот уже в течение нескольких лет, сохранится и в 2019 году. Колебания не должны превысить 10% от текущих стоимостей.

Однако в некоторых регионах возможно подорожание недвижимости. Девелоперы понимают, какие районы являются для покупателей наиболее привлекательными, а потому, даже несмотря на удручающее состояние рынка, продолжают устанавливать здесь соответствующие реалиям цены. Речь идет про квартиры в:

  1. Москве – увеличение стоимости возможно в пределах 2-3% в год, т.е. в среднем до 250 000 руб./кв. м.
  2. Сочи – в пределах 4-5%, т.е. до 100 000 руб./кв. м.
  3. Санкт-Петербурге – в пределах 2%. В итоге жилье в Спб. будет оцениваться в 120 000 руб./кв. м.
  4. Хабаровске и Екатеринбурге. Здесь стоимость может вырасти до 75 000 руб./кв. м.
  5. Казани, Новгороде, Самаре и Воронеже. В зависимости от конкретного города цена будет варьироваться от 45 000 до 70 000 руб./кв. м., что также окажется дороже, чем в настоящий момент.

Источник: https://2019-god.com/podorozhayut-li-kvartiry-v-2019-godu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.