Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее?

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, что это такое?

Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее?

Ипотека в большинстве случаев является значительной нагрузкой на семейный бюджет и выбор вида погашения кредита очень важен.

В данном вопросе нет универсального решения, которое подходит всем категориям заемщиков, но владея актуальной информацией о формировании структуры платежей, безусловно, можно сделать оптимальный выбор для любой ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Погашение ипотечного кредита

Условия и порядок погашения ипотечного кредита зависят от выбранного банковского продукта и осуществляются на основании заключенного с банком кредитного договора.

Несмотря на все многообразие предложений и программ кредитования, знание основных терминов и понятий, касающихся исполнения обязательств по ипотеке, позволит заемщику обезопасить себя от излишних трат и выбрать для себя наиболее выгодные условия.

Полная стоимость кредита включает:

  1. Основной долг (это денежные средства, которые банк перечислил продавцу недвижимости, приобретаемой в ипотеку в счет погашения суммы или части суммы по договору купли-продажи);
  2. Проценты за пользование кредитными средствами (определяются в зависимости от процентной ставки и срока, на который предоставлен кредит);
  3. Дополнительные платежи (комиссии).

Большинство кредитов предполагают погашение его ежемесячными платежами, состоящими из части основного долга и процентов, начисленных за этот период.

Проценты за определенный период пользования кредитом рассчитываются по формуле:

П = (С / 100 /Г х Т) х З, где

П – рассчитываемый размер процентов;

С – кредитная ставка по договору (процентов годовых);

Г – количество дней в текущем году (365 либо 366);

Т – срок пользования кредитными средствами (в днях);

З – остаточная задолженность по основному долгу (телу кредита), имеющаяся на дату расчета.

Однако на величину процентов влияет не только ставка, но и способ их исчисления и уплаты.

Таких способов всего два:

  • Аннуитетный (размер платежа не меняется на протяжении всего периода выплаты ипотеки);
  • Дифференцированный (размер взносов постепенно уменьшается).

Также важно помнить о том, что статьей 11 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» закреплено право должника на досрочное погашение своих обязательств по ипотечному займу, в том числе частичное.

Возможно Вас заинтересует статья, что такое обременение и в чем заключаются его особенности, прочитать об этом можно здесь.

Кредит с аннуитетными платежами

Подавляющее большинство российских банков предоставляют ипотечные займы с условием погашения его аннуитетными платежами.

При аннуитетном способе выплаты ипотеки тело долга и проценты выплачиваются одинаковыми на протяжении всего срока погашения платежами.

Рассчитать ежемесячный платеж можно, умножив полную сумму кредита на коэффициент аннуитета, который вычисляется по формуле:

Ка = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1)), где

Ка – коэффициент аннуитета;

С – 1/12 ставки кредита;

п – количество месяцев, в течение которых необходимо погасить ипотеку.

Например, ежемесячный взнос у заемщика, оформившего ипотечный кредит в сумме 600 000 рублей на 10 лет со ставкой 12% годовых составит:

600000 х ((0,01 х 1,01120)/ (1,01120 – 1)) = 8608,26

Таким образом, кредит погашается равными частями, но сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты, доля основного долга незначительна. Такая схема имеет преимущества как для банка, так и для заемщика.

Банк получает большую сумму процентов и даже в случае досрочного погашения значительная часть процентов за полный срок пользования кредитными средствами останется в его распоряжении.

Привлекательность данной схемы для заемщика заключается в:

  1. Удобстве планирования своего бюджета, так как сумма платежа по ипотеке неизменна;
  2. Возможности получения максимально возможной суммы на приобретение жилья, поскольку финансовая нагрузка по выплате займа распределена равномерно на весь срок погашения, что актуально для граждан с невысоким уровнем дохода.

Если вы хотите узнать, что это такое государственный жилищный сертификат, советуем вам прочитать статью.

Ипотека с дифференцированными взносами

Дифференцированные платежи также состоят из части основного долга и процентов, однако применяется иной подход к формированию ежемесячного платежа.

Большинство банков неохотно дают ипотеку с дифференцированными платежами по ипотеке и все же такие кредитные программы встречаются.

При дифференцированном способе погашения ипотеки тело кредита погашается одинаковыми неизменными частями, а проценты исчисляются исходя из суммы остаточной задолженности.

В начале срока погашения ежемесячная плата по кредиту достигает максимума и пропорционально снижается к концу срока.

Поскольку снижается общий долг по телу кредита, то размер процентов также уменьшается, то есть величина платежа снижается за счет уменьшения суммы процентов.

Что касается размеров платежей, то наибольшая нагрузка приходится на первую четверть всего периода выплаты ипотеки, а наименьшие соответственно на последнюю. Платежи в середине срока сходны по размерам с аннуитетом при таких же условиях.

Для того чтобы рассчитать дифференцированную ипотеку необходимо сначала определить неизменяемую часть основного долга, которую необходимо выплачивать каждый месяц.

Для этого полную сумму займа необходимо разделить на количество месяцев, течение которых будет выплачиваться ипотека.

Для ипотеки в размере 600000 рублей, предоставленной на 10 лет, такой платеж составит: 600000/120 = 5000 рублей.

К этому платежу необходимо прибавить начисленные на остаточную сумму основного долга проценты.

В нашем случае для первого взноса по ипотеке со ставкой 12% годовых проценты составят: 600000 х (0,12/12) = 6000 рублей. Таким образом, величина первого взноса по ипотеке составит 11000 рублей (5000 + 6000).

Для расчета следующего платежа применяется остаток задолженности, уменьшенный на 5000 рублей, и так далее.

Данный механизм выплаты ипотеки позволяет быстрее выплачивать основной долг, тем самым снижая размер итоговой переплаты по кредиту, что не может не привлекать заемщиков.

Но у такого способа формирования платежей есть и недостатки:

  • Большой размер платежей первых лет пользования кредитом ограничивает круг заемщиков, поскольку уровень требуемого для получения ипотеки дохода рассчитывается исходя из величины максимального взноса;
  • Изменяющаяся сумма ежемесячного платежа создает неудобства для заемщика в части планирования своих расходов.

Плюсы и минусы

Оценивая плюсы и минусы аннуитетного и дифференцированного способов погашения ипотеки, необходимо учитывать, что проценты за пользование кредитными денежными средствами рассчитываются по одному и тому же принципу.

Сокращение переплаты по процентам при дифференцированной системе происходит исключительно за счет более быстрого погашения основного долга.

Однако такая экономия процентов сопряжена с интенсивной финансовой нагрузкой на должника и связана с большими размерами платежей в начале срока выплаты ипотеки.

Помимо способа погашения кредита, необходимо учитывать также срок исполнения долговых обязательств и ставку кредита.

Разница в переплате между двумя схемами погашения ипотеки более существенна при длительном периоде кредитования и высокой процентной ставке.

Клиентам, стремящимся погашать ипотеку с опережением предложенного банком графика платежей, выгоднее оформить кредит с дифференцированным способом расчета платежей.

Напротив, для заемщиков, выплачивающих кредит, досрочное погашение аннуитетными взносами не столь выгодно, так как большую часть процентов они погашают в первые годы после оформления займа.

Читайте статью, монолитный дом: плюсы и минусы технологий строительства тут.

Если у заемщика на момент оформления кредита есть возможность оплачивать увеличенную сумму платежей, но нет уверенности в стабильности своего дохода, то можно сократить общую сумму выплачиваемых процентов по кредиту, не беря на себя риски по обязательной выплате значительных сумм, характерных для выплат первых лет по дифференцированной системе.

Этого можно достичь путем выбора аннуитетного способа возврата кредита с периодическими частичными досрочными погашениями кредита.

В каких случаях лучше выбирать аннуитетные платежи по ипотечному кредиту, а в каких — дифференцированные? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/annuitetnye-i-differencirovannye-platezhi-chto-eto/

Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платёж по ипотечному кредиту?

Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее?

Банки предлагают ипотеку на более выгодных условиях, чем раньше.

При этом заемщик сам часто может выбрать систему погашения долга.

Она может быть аннуитетной или дифференцированной.

Перед выбором той или иной системы оплаты необходимо понимать основные особенности каждой, а также их преимущества и недостатки. Данная информация подробно изложена в данной статье.

Виды плановых взносов по ипотеке

Согласно условиям кредитования, банки готовы предложить аннуитетный способ погашения жилищных кредитов или дифференцированный.

В зависимости от выбранного способа, размер ежемесячного платежа и скорость погашения процентов будет меняться.

Аннуитетный платеж

Это наиболее распространенный вид погашения ипотеки, например, в Сбербанке. Он сводится к внесению каждый месяц равной суммы. При этом первоначально гасятся, в основном, проценты по кредиту, а потом уже основной долг. Чем дольше клиент производит оплаты, тем больше средств уходит на погашение основного долга по ипотеке.

Основные преимущества данного способа заключаются в следующем:

  • Равный ежемесячный платеж в течение всего срока кредитования.
  • Возможность погашения основного долга путем внесения частичного досрочного гашения.
  • Возможность спрогнозировать свою платежеспособность в течение длительного периода.

Однако надо понимать, что первоначально погашаются именно проценты. Поэтому клиенту на начальном этапе особенно выгодно вносить оплату досрочно для снижения суммы основного долга.

Дифференцированный платеж

Данный вид платежа сводится к тому, что каждый месяц надо будет вносить разную сумму. Поэтому важно изучать график гашения, чтобы не выйти на просрочку. Его основные преимущества заключаются в следующем:

  • Более оперативное погашение основного долга.
  • С каждым месяцем сумма, необходимая для оплаты, будет снижаться.
  • Значительная экономия средств на оплате процентов.

Тут нужно знать, что изначально сумма ежемесячного платежа будет завышена. Она будет составлять на 20%-30% выше, чем при аннуитетном платеже.

Такой вид погашения наиболее привлекателен для людей с высоким уровнем доходов, которые уверены, что смогут без труда вносить оплату, согласно графику гашения. При наличии риска невозможности вносить по графику первые платежи, стоит отказаться от данного способа погашения в пользу аннуитетного.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности – обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Как рассчитать сумму аннуитетного планового платежа?

В интернете существует большое количество различных онлайн калькуляторов, которые позволяют самостоятельно высчитать размер планового платежа, в зависимости от различных переменных.

Вам потребуется ввести следующие параметры:

  • Срок кредитования.
  • Способ погашения долга.
  • Планируемая процентная ставка по ипотеке.
  • Размер кредита.

Исходя из этих параметров, программа оперативно рассчитает размер планового платежа.

Полученная с помощью онлайн калькулятора информация носит только ознакомительный характер. Банк самостоятельно ведет расчеты, поэтому размер планового платежа фактический может немного отличаться от того, который был посчитан программой.

Если вы решили сделать все расчеты самостоятельно, то настоятельно рекомендуется сначала изучить формулу.

Процентную ставку по ипотеке после регистрации сделки можно снизить на 0,5%-1% во многих банках путем предоставления кредитору всех необходимых документов.

В этом случае потребуется взять новый график гашения, где размер платежа будет снижен.

Если вы хотите отдельно посчитать размер переплаты по процентам, то стоит воспользоваться данной формулой:

Данные формулы актуальны только для аннуитетной системы внесения платежей.

Можно ли рассчитать сумму дифференцированного ежемесячного платежа самостоятельно?

Учитывая, что здесь платеж каждый месяц разные, то и формула применяется другая. Стоит отметить, что делать самостоятельный расчет в данном случае значительно сложнее.

Вот основная формула, чтобы высчитать размер планового платежа при данной системе погашения ипотеки:

При планировании внесения частичного досрочного гашения потребуется проводить все расчеты заново, так как тогда размер основного долга будет меньше.

Частичное досрочное гашение по ипотеке

Как показывает практика, банкам без разницы, какая система погашения кредита используется при предоставлении возможности осуществлять частичное досрочное гашение. Обычно предъявляются требования к сумме.

В зависимости от банка, чтобы провести частичное досрочное погашение, к моменту планового платежа на счете должно быть не менее 5 т.р. или 10 т.р. Также требуется написать заявление на списание суммы, которая больше размера планового платежа.

Дополнительно стоит предусмотреть получение нового графика после списания средств.

В противном случае банк продолжит начислять ту же сумму, что и до осуществления досрочного погашения ипотеки.

Какой вид платежей выгоднее?

Наиболее выгодной является дифференцированная система внесения платежей. При ней заемщик экономит значительные средства на оплате процентов за пользование деньгами.

Однако она не доступна многим в силу того, что первоначально размер планового платежа довольно высокий. Если на погашение ипотеки будет уходить большая часть семейного дохода, то нужно иметь сбережение на внесение 10-15 плановых платежей первоначально.

Это позволит воспользоваться данным способом погашения ипотеки и сэкономить деньги на процентах банку.

У аннуитетной системы тоже довольно много преимуществ. Клиент может сам контролировать свою платежеспособность и у него нет риска выйти на просрочку из-за того, что он не посмотрел, какую сумму потребуется внести в новом платежном месяце.

Стоит отметить, что процент одобрения по аннуитетным платежам значительно выше, поэтому не стоит рисковать, если у вас нет уверенности в одобрении вашей заявки.

Гораздо выгоднее получить ипотеку на аннуитетной основе погашения, а при возможности досрочно вносить оплату. Это также позволит немало сэкономить. Более того, долговое бремя будет ниже на первоначальном этапе кредитования. Если не производить досрочное гашение, то размер платежей не будет меняться в течение всего срока сотрудничества с банком.

Размер страховых взносов зависит от размера суммы основного долга. Это может послужить дополнительным стимулом к досрочному закрытию ипотеки.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/annuitetnyj-platyozh-po-kreditu.html

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее?

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком.

Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны.

Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов.

В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы.

В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг. В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц.

Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком.

Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

  • нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
  • равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

  • общего платёжа;
  • начисляемых процентов;
  • суммы основного долга;
  • остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

  1. НП — начисленные проценты в периоде;
  2. ОК — остаток кредита в месяце;
  3. ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчёта аннуитетного платежа:

  1. АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
  2. СК — первоначальная сумма кредита;
  3. ПС — процентная ставка по кредиту;
  4. КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте. Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

Итого

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2018 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Источник: http://ipoteka-expert.com/annuitetnyj-i-differencirovannyj-platezh-chto-eto/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.