Титульное страхование недвижимости — защищаем право собственности

Титульное страхование: как защитить право собственности на недвижимость

Титульное страхование недвижимости — защищаем право собственности

Недвижимость можно застраховать почти от любой напасти — от пожаров, затоплений, падений самолётов и даже от утраты права собственности. Как оградить себя от опасности заключить сделку с мошенником или просто человеком, не имеющим на это достаточных прав? И здесь на помощь приходит титульное страхование. 

От чего защищает титульное страхование

Титульное страхование защитит от потери прав собственности (титула) на движимое и недвижимое имущество. Основными объектами данного страхования являются жилые помещения (квартиры, дома), а также земельные участки.

— Титульное страхование — это имущественный интерес человека (страхователя), связанный с риском возникновения убытков в результате прекращения права собственности на имущество, указанное в договоре страхования, — поясняет директор карагандинского филиала АО СК «Номад Иншуранс» Руслан Нуртденов. — Плюсы такого страхования — это возможность получения страховой выплаты в размере, равной рыночной или залоговой стоимости недвижимости на момент выплаты. Правда, без учёта суммы безусловной франшизы.

Такое страхование, по словам эксперта, предостерегает от потери права собственности владельца на имущество в том случае, если суд по каким-либо причинам признает сделку с недвижимостью недействительной.

— Титульное страхование может помочь в случае ненадлежащего оформления юридических документов, например, при наличии недействительных документов, при совершении сделки несовершеннолетним или недееспособным гражданином, при проблемах с залоговым имуществом и других подобных случаях, — рассказывает Руслан Нуртденов. — Сейчас, в частности, казахстанцы прибегают к услуге титульного страхования в основном при ипотечном кредитовании, чтобы оградить себя от возможных махинаций.

С пользой титульного страхования согласен и президент ОЮЛ «Ассоциация содействия субъектам градостроительной деятельности» Сакен Ешмуратов.

— Необходимость приобретения титульного страхования обоснованна по нескольким причинам. Всё, конечно, из-за распространения мошенничества на рынке недвижимости.

В частности, это нарушения в процессе приватизации, продажа недвижимости по поддельным документам, недееспособность или неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них, — перечисляет Сакен Ешмуратов.

Титульное страхование дает возможность получить страховую выплату в размере, равной рыночной или залоговой стоимости недвижимости на момент выплаты (исключая размер безусловной франшизы, которая является обязательным условием договора страхования). 

Страхование недвижимости: лишние хлопоты или необходимость? >>>

Согласно статье 803 ГК РК по договору страхования одна сторона (страхователь) обязуется уплатить страховую премию, а другая сторона (страховщик) обязуется при наступлении страхового случая осуществить страховую выплату страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

— Следует обратить особое внимание на сроки уведомления страховщика о страховом случае, так как такая обязанность лежит на страхователе, пропуск срока влечет за собой отказ в страховой выплате.

В связи с тем, что титульное страхование является добровольным и сроки уведомления могут быть оговорены непосредственно при заключении договора, необходимо следить за тем, чтобы страховая компания не установила минимальные сроки, — советует юрист Сакен Ешмуратов. 

Титульное страхование дает возможность получить страховую выплату в размере, равной рыночной или залоговой стоимости недвижимости на момент выплаты 

Стоимость титульного страхования

Все виды страхования подразделяются на добровольные и обязательные. Договоры титульного страхования оформляются в добровольном порядке при заключении договора купли-продажи недвижимости. Размер страховки и порядок её выплаты устанавливаются договором.

— Нашей компанией размер страховой премии, которую необходимо оплатить, рассчитывается согласно тарифам, — рассказывает Руслан Нуртденов.

— Страховая сумма устанавливается в договоре страхования по соглашению сторон и не может превышать действительную (рыночную) стоимость страхуемого имущества в месте его нахождения на момент заключения договора страхования.

В качестве примера: страховщик берет сумму страховой выплаты, которую определил с клиентом, допустим, это один миллион тенге, и умножает на страховой тариф, который также был определен с клиентом, например 1%. От одного миллиона тенге 1% это 10 тысяч тенге.

В итоге клиент платит страховой компании данную сумму. А страховую выплату получить не так уж и сложно, как думают многие. Главное — при получении страховой выплаты действовать согласно условиям договора страхования!

Кстати, страховую премию необходимо оплачивать страховой компании в полном объёме, так как в случае частичной уплаты, будет выплачена только часть страховой выплаты пропорционально оплаченной страховой премии.

Почему договор страхования могут признать недействительным

Существуют основания для признания договора страхования недействительным:

  1. В момент заключения договора отсутствовал объект страхования.
  2. Объектом страхования выступают противоправные имущественные интересы (пункт 2 статьи 807 ГК РК).
  3. Объектом страхования является имущество, подлежащее конфискации на основании вступившего в законную силу соответствующего решения суда, либо имущество, добытое преступным путём или являющееся предметом преступления.
  4. В качестве страхового случая предусмотрено событие, лишенное признаков вероятности и случайности его наступления (пункт 3 статьи 817 ГК РК) и которое неизбежно и объективно должно произойти в пределах действия договора, о чем стороны или, по крайней мере, страхователь заведомо знали.
  5. Страхователь при заключении договора заведомо преследовал цель извлечения неправомерной выгоды, в том числе заключения договора после наступления страхового случая.
  6. Отсутствует согласие застрахованного в тех случаях, когда получение его согласия является обязательным.
  7. Не соблюдена письменная форма договора (пункт 3 статьи 825 ГК РК).

Раздумывая, заключать договор титульного страхования или нет, помните, что, даже в том случае, если покупатель недвижимости будет добросовестным и честным, стопроцентной уверенности в том, что жильё не окажется спорным и суд за него будет выигран, никто не даёт. Ведь если квартира была продана под воздействием угроз или обмана, то суд может оказаться на стороне бывшего собственника и новоселье сменится чередой судебных тяжб.

Когда сделку могут признать недействительной

  • Совершение сделки несовершеннолетним, достигшим 14 лет, без согласия его родителей (усыновителей) или попечителей, кроме сделок, которые он по закону имеет право совершать самостоятельно.
  • Совершение сделки лицом, ограниченным судом в дееспособности.
  • Совершение сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими.
  • Появление после совершения сделки не указанных в договоре лиц, имеющих право собственности на имущество, являющееся предметом сделки: неучтённых наследников по закону или завещанию, иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан, служащих в армии, находящихся в местах лишения свободы.
  • Совершение сделки лицом, находящимся под влиянием заблуждения или стечения тяжёлых обстоятельств.
  • Совершение сделки лицом, имеющим на это недостаточные полномочия.
  • Совершение сделки лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия.
  • Совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.
  • Продажа имущества по доверенности после смерти лица, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
  • Продажа имущества, не принадлежащего контрагенту.
  • Подделка, подлог документов.
  • Совершение сделки юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, ограниченными законодательством РК или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7728/

Титульное страхование недвижимости: что это такое и когда оно нужно

Титульное страхование недвижимости — защищаем право собственности

Титульным страхованием называется особая форма правовой защиты от финансовых рисков, связанных с потерей права собственности на недвижимость либо его ограничением определенной частью владения.

Главное его отличие от других – оно защищает не от тех событий, которые теоретически могут произойти в будущем, а от последствий тех, которые уже случились. На момент покупки титула данные события страхователю известны быть не должны, равно как и проявлять себя каким либо образом.

Подробнее о рисках и порядке оформления договора, срока выплат и стоимости страховки читайте далее.

Самостоятельная покупка жилой недвижимости сопровождается целым набором рисков. Каждый гражданин при желании может заключать договор страхования титула (то есть процедура носит добровольный характер).

В его основе лежит защита от риска материальных потерь в тех условиях, когда добросовестный покупатель может потерять право собственности на объект недвижимого имущества.

Цель документа – удовлетворение потерь, которые возникли в результаты его утраты.

Предмет титула – право собственности добросовестного покупателя на любой вид недвижимости, который был им куплен.

К процедуре титульного страхования в последние годы стали все чаще прибегать при покупке вторичного жилья, поскольку в данной сфере страховые случае возникают чаще всего.

Если со временем будет обнаружено, что в ходе совершения определенной сделки был нарушен закон, ее оспаривают – например, наследники подают иск.

Суд может принимать разные решения по делу, в том числе лишать права собственности всех позднейших приобретателей. Самые часто встречающиеся подводные камни:

  • приватизация проводилась без учета гражданских прав детей, которые не достигли совершеннолетнего возраста;
  • одного из собственников не было при проведении процедуры по причине отбывания дисциплинарного ареста или пребывания в иных местах по принудительному содержанию.

Титульное страхование чаще всего проводится при сделках на вторичном рынке жилья, но может быть оно полезно и при покупке новых квартир.

Покупатели недвижимости на первичном рынке могут терять титул в том случае, если недобросовестный застройщик решил продать одну квартиру нескольким покупателям сразу. Поэтому оформление страховки является верным вложением в собственную безопасность и надежной защитой от финансовых потерь.

Право собственности на жилье позволяет его владельцу владеть имуществом на законном основании в полном объеме и управлять им на свое усмотрение. Проблемы возникают тогда, когда оно нарушается.

Рассмотрим основные страховые риски, связанные с потерей титула:

  • договор купли-продажи был заключен с нарушениями указаний текущего законодательства;
  • сторонние лица получили право собственности после его отчуждения от законного владельца;
  • документы по сделке были с юридической точки зрения составлены неправильно.

На законных основаниях сделка может быть признана недействительной, если гражданин имеет ограничения в плане дееспособности, психические расстройства, склонен к злоупотреблению алкоголем и психотропными веществами, не достиг совершеннолетия.

Также сюда относятся все факты заключения договоров под давлением, действием угроз, при отсутствии одного из прежних собственником имущества и в том случае, если в ходе осуществления сделки гражданин не вполне мог руководить своими поступками.

Титульное страхование направлено на защиту собственности на все относящиеся к недвижимому имуществу предметы, включая земельные наделы.

Силу оно приобретает в случае наступления финансовых рисков, приводящих к потере права собственности или ограничению на его использование.

Если по решению суда гражданин утратил право собственности, страховая обязана выплатить ему компенсацию для покрытия всех расходов, связанных с защитой интересов покупателей – то есть новых собственников жилья.

цель титула – возмещение потерь, понесенных в результате полной или частичной потери лицом права собственности на законно купленную недвижимость.

Объекты титульного страхования:

  • квартиры, дома, комнаты, другие типы жилья;
  • загородные дома;
  • здания иного назначения (например, гаражи);
  • участки;
  • а также офисы и прочие коммерческие помещения.

Принадлежать они по закону могут физическим и юридическим лицам.

Особенности договора

Порядок заключения договора титульного страхования предполагает соблюдение ряда формальностей. Составляется документ в соответствие с прописанными в действующем Гражданском кодексе указаниями.

Срок действия договора может составлять от 1 до 10 лет, исковая давность по использованию любых последующих ситуаций, которые могут возникать в результате признания сделки покупки, дарения жилья недействительной, составляет три года.

Обязательный этап подготовки к заключению договора страхования – проведение предстраховой экспертизы в целях изучения документации на конкретный объект недвижимости.

До заключения договора обязательно проводится предстраховая экспертиза, по результатам которой принимается решение об осуществлении процедуры. Если страховщик обнаружит вызывающие некоторые сомнения факты, взнос может быть повышен. В ряде случаев заявитель вообще получает отказ в проведении процедуры.

При заключении договора страхователь обязан оплатить страховую премию. Учтите, что если вы укажете неверные сведения в документах, то они при обнаружении нарушения будут признаны недействительными. Также страхователь обязан немедленно уведомлять СК о подаче исков, начале споров и прочих событиях, которые могут привести к наступлению страхового случая.

Сроки и стоимость

Страховой случай, связанный с конфискацией недвижимого имущества, наступает тогда, когда страхователь по решению суда лишается права собственности на приобретенную им ранее недвижимость.

Страховая в данном случае должна выплатить компенсацию по страховке в прописанные в договоре сроки, при этом размеры компенсации должны быть соразмерными полной стоимости потерянного объекта недвижимого имущества (она прописывается в договоре при его подписании).

Главное основание для расчета цены недвижимости – акт оценки, составленный независимым экспертом перед заключением сделки покупки-продажи, соглашения о дарении, обмене и так далее.

В стоимость компенсации могут включаться расходы на судебное производство – это происходит в тех случаях, когда в договоре они не предусматриваются.

Стоимость услуги титульного страхования сложно назвать низкой, но она оправдана до последней копейки за счет предоставляемых гарантий. Тариф рассчитывается с учетом цены квартиры и составляет 1-4% в компании «Ингосстрах», 7-1.5% в «РОСНО», от 0.6% в «Росгострахе» и так далее. Точные условия сотрудничества уточняйте в выбранной страховой компании.

Заключение

Титульное страхование защищает законное право собственности добросовестного покупателя недвижимости. Если по решению суда он будет лишен данного права, страховая выплачивает полную стоимость квартиры, дома, участка, гаража и так далее в целях покрытия финансовых убытков. То есть защита направлена на нового владельца недвижимости.

Источник: https://ostr.online/imushhestvennoe/imushhestva/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe.html

Титульное страхование недвижимости

Титульное страхование недвижимости — защищаем право собственности

/ Квартира / Титульное страхование

Одним из правовых механизмов защиты сделок с недвижимостью является титульное страхование. Такая форма гарантий прав собственника, получившая достаточно широкое распространение в Соединенных Штатах, в России лишь начинает развиваться.

Небольшая практика применения показывает, что пока у российских собственников недвижимости титульное страхование вызывает много вопросов. Многие из них даже не знают о его существовании и о том, какие гарантии оно может дать, а какие – нет.

Титульное страхование дает страховую защиту при возникновении такой неприятной ситуации, как признание сделки с недвижимым имуществом недействительной. Титульное страхование недвижимости – это вид страхования, который обеспечивает компенсацию убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость.

В отличие от страхования имущества данный вид страховой защиты снижает риск утраты недвижимости не от событий, которые возможны в будущем, а от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю. Эти события на момент заключения договора со страховщиком еще не проявились и не известны, однако в будущем они могут стать причиной утраты прав на недвижимость и, следовательно, наступления страхового случая.

Как показывает российская практика, признание сделок с помещениями незаконными по причине событий, неизвестных приобретателю недвижимости на момент заключения соглашения и совершения сделки – совсем нередкое явление.

Сделка может быть признана недействительной, например, при незаконности прошлых сделок с помещением по наследованию, приватизации, продаже, при ошибках в процессе составления юридической документации и в других случаях.

Поэтому титульное страхование в России весьма актуально. Оно позволяет страхователям гарантировать сохранность денежных средств при покупке недвижимости.

Титульное страхование на данный момент считается одним из наиболее эффективных способов для защиты финансовых интересов от рисков, которые связаны с ограниченным доступом покупателя недвижимости к полной правовой информации по приобретаемой квартире или другому объекту.

Типичные риски по титульному страхованию

Наиболее часто в юридической практике встречаются следующие риски, связанные с приобретением недвижимости и покрываемые титульным страхованием:

1. Предыдущая приватизация или предыдущая продажа недвижимости были признаны судом незаконными в результате:

  • совершения сделки лицом, признанным недееспособным или ограничено дееспособным, или лицом, которое в момент заключения соглашения было не способно понимать значение своих поступков и руководить ими;
  • совершения сделки гражданином, который находился под влиянием заблуждения, насилия, обмана либо угрозы;
  • совершения сделки с помещением или другим недвижимым объектом одним из супругов без получения согласия другого супруга в отношении распоряжения общей недвижимостью;
  • совершения плательщиком ренты сделки, направленной на отчуждение имущества, которое было передано для обеспечения определенному гражданину пожизненного содержания, без согласия на эту сделку получателя ренты;

2. Юридическая документация при сделке была составлена неправильно.

3. Покупатель недвижимости столкнулся с мошенничеством.

4. При продаже помещения не были учтены интересы несовершеннолетних детей или наследников.

5. Другие случаи, повлекшие признание сделки с помещением недействительной.

Правила оформления

Титульное страхование оформляется между страхователем и страховой компанией на основании договора страхования. Срок данного соглашения варьируется от 1 года до десяти лет.

Юристы рекомендуют оформлять титульное страхование на 10 лет, поскольку в российском Гражданском кодексе устанавливается именно десятилетний срок исковой давности для применения любых последствий, возникших в результате недействительности совершенной сделки с недвижимостью.

Покупателям недвижимости сразу стоит учесть, что титульное страхование оформляется только на недвижимость, купленную на вторичном рынке.

Объектами титульного страхования недвижимости могут выступать:

  • дома, квартиры или любые другие жилые помещения;
  • сооружения, здания, офисные и другие нежилые помещения;
  • земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Чаще всего договор страхования оформляется на этапе подготовки соглашения между продавцом и покупателем недвижимости.

Еще одно преимущество титульного страхования состоит в том, что страховая компания перед заключением договора обычно проводит предстраховую экспертизу с целью изучения юридической истории приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, чистота сделки будет тщательно проверена опытными специалистами. Тем не менее, выявление страховщиками сомнительных факторов при проведении юридической экспертизы может привести к повышению страхового взноса или даже к отказу в оформлении титульного страхования.

Размер страховых взносов при заключении соглашения титульного страхования недвижимости зависит от нескольких факторов, а именно:

  1. От стоимости приобретаемого объекта недвижимости (стоимость может быть определена по рыночной цене либо по цене, указанной в договоре по отчуждению недвижимости);
  2. От срока, на который заключается соглашение титульного страхования недвижимого имущества;
  3. От результатов юридической экспертизы совершаемой сделки с недвижимостью, то есть от степени риска утраты застрахованным своего права собственности.

Как правило, стоимость страховки варьируется от 0,3 до 3 % от цены сделки с недвижимостью.

С перечнем документов, необходимых для страхования, можно ознакомиться в конкретной страховой компании, оформляющей страховое соглашение. Обычно страховые компании просят страхователя представить:

  • свидетельство, подтверждающее прохождение государственной регистрации права на дом, земельный, участок или другой объект недвижимости, выступающий предметом договора титульного страхования;
  • удостоверения личности страхователя и продавца недвижимости и их копии;
  • все соглашения об отчуждении продаваемого объекта недвижимости за последние 3-5 лет;
  • при наследовании продавцом недвижимости – свидетельство о праве на данное наследство, копию завещания (при его наличии) и свидетельство, подтверждающее смерть наследодателя;
  • при наличии несовершеннолетних собственников продаваемой недвижимости – разрешение органов опеки на отчуждение этой недвижимости;
  • согласие супруга на отчуждение общей недвижимости, оформленное с учетом требований закона (нотариальная форма);
  • кадастровый план на отчуждаемый земельный участок;
  • технический паспорт помещения и выписку из домовой книги.

Страховая компания может потребовать и другие документы. К примеру, если продавцом недвижимости является пенсионер, страховщики часто требуют справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы подтвердить дееспособность продавца.

Как уже говорилось, механизм титульного страхования еще недостаточно отлажен на российском рынке. Особенно это касается момента получения страхового возмещения. Поэтому страхователям рекомендуется внимательно изучать договор страхования перед его подписанием.

Например, в договоре могут быть указаны такие нюансы, как порядок и срок уведомления страховщика. В некоторых страховых соглашениях даже содержится ограничение на обращение за юридической помощью к сторонним организациям, не сотрудничающим со страховщиком. Уже были прецеденты, когда несоблюдение указанных требований служило основанием для отказа по выплате страхового возмещения.

Узнайте, как правильно оценить долю в квартире и какие методики для этого применяются.

Как оформить завещание на квартиру можно узнать из этой публикации.

Наступление страхового случая

При наступлении страхового случая, то есть при утрате прав на приобретенный объект недвижимости в результате ничтожной сделки, страхователю нужно обратиться в страховую компанию для получения соответствующей компенсации.

В этом случае страхователь должен представить сам договор титульного страхования, удостоверение личности, а также решение суда, по которому застрахованный гражданин лишается права собственности на объект недвижимости, выступающий предметом договора страхования.

При наступлении страхового случая по соглашению титульного страхования возмещаются следующие убытки застрахованного:

  • полная стоимость утраченного объекта недвижимости, рассчитанная на дату заключения страхового соглашения. Стоимость недвижимости определяется на этапе подготовки договора страхования на основании акта независимой оценки либо договора дарения, купли-продажи, мены или другого соглашения по отчуждению недвижимого имущества;
  • судебные и дополнительные расходы, если это оговорено в самом соглашении титульного страхования.

Следует отметить, что заключение договора титульного страхования, как правило, не освобождает страхователя от участия в судебных спорах по признанию сделки с недвижимостью ничтожной. Представители страховщика, если иное прямо не определено в страховом соглашении, не обязаны представлять застрахованного в суде.

Тем не менее, претензии и иски по отчуждению недвижимости у застрахованного лица (приобретателя недвижимости), достаточно редко удовлетворяются судом. Это связано с тем, что страхуемая сделка уже тщательно проверялась страховой компанией, поэтому шансы истца доказать ее недействительность очень малы.

В заключении рекомендуем посмотреть короткое видео по теме:

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/titulnoe-strahovanie/nedvizhimosti-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.