Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Как купить недвижимость за границей, заработать и не сесть

Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Российское законодательство не запрещает гражданам владеть недвижимостью за рубежом. Никакой ответственности за это не предусматривается.

По российским законам желающие приобрести недвижимость за границей обязаны задекларировать имущество, собственниками или фактическими владельцами которого они являются.

В других странах при покупке крупного объекта недвижимости в целях борьбы с отмыванием денег могут потребовать подтвердить легальность происхождения денежных средств. При отсутствии такого подтверждения банк может отказаться проводить сделку.

Это положение сейчас стало очень актуально и для России: с 2018 года у нас начинается автоматический обмен налоговой информацией (CRS) с более чем 70 странами, в том числе с Великобританией, Кипром, Британскими Виргинскими островами, Швейцарией.

Стоит также уделить внимание юридическому сопровождению и консультациям перед покупкой недвижимости за границей. Если вы планируете извлекать доход из недвижимости, возникает налог на прибыль.

В зависимости от того, как оформлен объект недвижимости, на физическое или юридическое лицо, размер налога и способы вывода денежных средств могут сильно отличаться.

Все это нужно узнавать заранее, чтобы не было потом проблем с законом и соблазна избежать больших налогов.

За что можно сесть в тюрьму, владея недвижимостью за границей

Cамый большой риск наступления уголовной ответственности для владельцев зарубежной недвижимости представляют манипуляции с налогами.

Сенатор РФ Сулейман Керимов сейчас сидит во Франции под домашним арестом по судебному иску о махинациях с приобретением нескольких дорогостоящих вилл на побережье.

В стране с прогрессивным налогом на «состояние» он обвиняется в покупке недвижимости на подставных лиц по заниженной стоимости, чтобы избежать уплаты полной суммы налогов.

Серьёзным проступком также является нарушение визового режима пребывания, который имеет свои особенности в разных странах.

В Российском законодательстве тоже есть свои нюансы. Например, гражданин России покупает квартиру и уезжает жить заграницу. По прошествии времени он понимает, что ему там нравится настолько, что он хочет задержаться, и решает продать квартиру в России. Тут возникает нюанс.

Если ты постоянно находишься в другой стране (185 дней в год и более), ты перестаёшь быть налоговым резидентом в России и попадаешь уже под другое налогообложение. Размер НДФЛ при продаже квартиры составит в этом случае 30% от цены сделки вне зависимости от цены приобретения этого объекта и количества лет владения.

Многие об этом не знают, и из-за незнания возникает риск нарушения закона.

Инвестиции в чужую экономику и переезд

Русские сейчас активно покупают недвижимость за границей. Многие инвестируют в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду.

Часто инвесторы выбирают страны Прибалтики, привлекающие довольно высокой доходностью (до 8-10% годовых), а также Германию, которая всегда отличалась стабильностью, соблюдением законодательных норм и неплохими перспективами.

В Германии сохраняется высокий уровень инвестиций в студенческие апартаменты, так как число студентов продолжает расти, и на рынке наблюдается нехватка жилья.

Многие подыскивают себе недвижимость, чтобы потом переехать или обеспечить жильем детей, уезжающих учиться за границу. В основном это касается таких стран, как Испания, Италия, ОАЭ или Таиланд.

В этих странах спросом пользуется жилая недвижимость, квартиры, виллы или дома, где можно будет проживать самим во время отпусков или после переезда.

При осуществлении таких сделок большое значение играет уровень лояльности той или иной страны к зарубежным покупателям — например, насколько приемлемы условия ипотечного кредитования для покупателей-нерезидентов и на какой объем покрытия можно рассчитывать.

В среднем по Европе иностранные покупатели могут претендовать на ипотечную ставку в районе 5% и банковское финансирование порядка 50%. Для многих это хороший стимул к приобретению как жилых, так и коммерческих объектов.

В каждой стране есть программы получения вида на жительство и даже гражданства для инвесторов, и многие государства таким образом пытаются привлечь инвестиции — Восточная Европа, Прибалтика. Сейчас популярностью пользуется гражданство Мальты, Кипра.

При разных обстоятельствах для получения вида на жительство достаточно инвестировать в недвижимость от 400 000 евро. В некоторых случаях вид на жительство в странах Шенгенского соглашения дает свободное безвизовое перемещение в Европе.

Поэтому те, у кого такая возможность есть, её используют.

Зарабатывайте на парковках и домах престарелых

Всё чаще люди приобретают объекты для ведения бизнеса — рестораны, кафе или отели. Но в последнее время особую популярность приобрели инвестиции в коворкинг-центры, дома престарелых или покупка парковочных мест.

Такие проекты, в основном, распространены в Великобритании. Рентабельность классических вложений в недвижимость там на довольно низком (по нашим представлениям) уровне. Если говорить о Лондоне, то это примерно 2-3% годовых.

Инвестиции в коворкинг-центры, дома престарелых и покупка парковочных мест — альтернативные инвестиционные продукты, которые дают рентабельность от 8 до 15,5% годовых.

Это хорошая возможность вкладывать средства в экономику Великобритании и получать доходность выше среднерыночной. При этом порог входа может быть невысоким. Сейчас есть предложения от 20 000 евро.

Популярнее всего среди россиян коворкинги в Лондоне. Компания, с которой мы сотрудничаем, в этом году реализует очередной свой лондонский проект. Наш клиент поучаствовал в их первом проекте, убедился, что обещанная доходность до 15% соответствует тому, что он получает в действительности.

И когда компания сообщила, что привлекает инвесторов на развитие следующего проекта, был одним из первых в очередь на участие. При этом, так как британцы заинтересованы в постоянных инвесторах, для него удалось договориться о более выгодных индивидуальных условиях с большей доходностью.

Спрос на недвижимость в России падает

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России показывает, что инвестирование в российскую недвижимость снизилось. У людей — недоверие, боязнь потерять деньги и держать их в рублях. Но многие раскладывают яйца по разным корзинам. Люди, у которых уже есть недвижимость в России, диверсифицируют свой инвестиционный портфель и инвестируют в зарубежную недвижимость.

Для владельца недвижимости за границей, если средства вкладывались с целью получения дохода, помимо доходности преимуществами будут: упрощенный визовый режим, привилегии в получении вида на жительство, а также возможность кредитования в иностранном банке — например, в странах Европы банковская ставка в среднем составляет 3-5% годовых, что существенно позволяет повысить эффективность вложений.

Также покупают недвижимость за границей люди, у которых есть средства и время, чтобы реализовать свои мечты.

Например, человек хочет купить виноградники в Римини, потому что ему просто нравится там и он давно мечтал жить в этом регионе Италии.

К тому же цены на жилую недвижимость во многих странах Европы вполне приемлемые, и вполне обычный московский — и не только — пенсионер может легко позволить себе жить в Болгарии, Хорватии или Черногории.

Что стоит обязательно сделать перед покупкой недвижимости за границей и чего не стоит делать никогда

Обязательно:

  • Работайте только с проверенным застройщикам, девелоперам и агентам с успешным портфолио и чистой историей, которые вы способны лично проверить;
  • Используйте только законные и проверенные способы налоговой оптимизации. Помните: скупой платит дважды;
  • Присматривайте недвижимость на «падающих» рынках или только что переживших кризис. Так вы значительно повышаете шансы на рост капитализации вашего приобретения в ближайшей перспективе;
  • Выбирая для покупки апартаменты или торговое помещение «под сдачу», убедитесь, что у вас есть, кому поручить исполнение вопроса. Кто обеспечит для вас весь цикл от бронирования и заселения до клининга и реновации? Учтите эти расходы на сопровождение в расчетах потенциальной доходности;
  • Перед покупкой зарубежной «дачи», постарайтесь в деталях визуализировать себе каждое лето, проведённое там, постарайтесь понять, что вы, возможно, автоматически ограничены теперь в выборе новых мест для путешествий, потому что есть же «дача». Ответьте себе на вопрос, точно ли вы к этому готовы?

Ни за что!

  • Не подписывайте договор и не вносите платеж за квартиру на курорте во время своего приятного отпуска. Во-первых, цены в сезон самые высокие, во-вторых, стоит посмотреть на эту местность после окончания туристического сезона. Возможно, после этого вы измените свое мнение;
  • Не стоит при выборе объекта рассуждать в духе: «Покупаю для себя, но если что — буду сдавать!» Помните, что это две абсолютно различные стратегии, порой взаимоисключающие;
  • Не покупайте недвижимость за границей, если вы не посетили до этого хотя бы 5-7 других стран. Вы должны быть способны самостоятельно анализировать преимущества и недостатки локации;
  • Не принимайте на веру заявленную продавцом доходность объекта. Тщательно изучите все возможные скрытые платежи и подводные камни. Особенно налоги, расходы на оформление в собственность, амортизацию, страхование;
  • Не принимайте решения без личного осмотра объекта. При всей полноте представленных медиаматериалов может оказаться, что за стеной шикарного жилого комплекса находится свалка, а тропинка к белоснежному пляжу идет мимо завода. Таких примеров масса.

Источник: https://delovoymir.biz/kak-kupit-nedvizhimost-za-granitsey-zarabotat-i-ne-sest.html

Получение ВНЖ в Германии при покупке недвижимости

Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Германия, одна из самых благополучных стран Европейского сообщества, привлекает многих своей инфраструктурой, уровнем жизни, культурными возможностями и открытостью миру. Общеизвестно, что статистическая продолжительность жизни резко возрастает у индивидуума, попадающего из среды с меньшей продолжительностью жизни в среду с более высокой продолжительностью жизни, и в течение достаточно короткого времени сравнивается с продолжительностью жизни (среднестатистической, конечно

Источник: https://wealthoffshore.net/residence-permit-abroad/residence-in-germany-real-estate/

Как купить недвижимость в Германии для иностранцев: граждан России, Украины, Беларуси и др

Чем привлекает россиян недвижимость в Германии

Привет! На связи Геннадий Лопатников, директор агентства «Стадивелт». В этом обзоре я расскажу, как купить недвижимость в Германии для иностранцев.

Информация подойдет для граждан ЛЮБОЙ страны: как для россиян, таки и украинцев, белорусов и т.д.

Купить недвижимость в Германии иностранцу разрешается законом ФРГ. Не обязательно быть гражданином страны или иметь ВНЖ. Это общедоступная процедура.

Для этого понадобится:

  1. Личное присутствие — по туристической визе или шенгену.
  2. Загранпаспорт.
  3. Паспорт гражданина страны: РФ, Украины, Беларуси — никакой разницы.
  4. Средства, чтобы купить недвижимость.

Этапы покупки

Первый этап — поиск подходящих объектов в Германии.

Перед тем, как купить, нужно найти квартиру или дом, проверить их надежность. Сделать это самостоятельно — сложная задача. Необходимо знать немецкий язык и особенности рынка недвижимости в Германии.

Как купить в таком случае недвижимость в Германии? Только через посредников. Поиском объектов занимаемся как мы, так и другие компании. К кому бы вы ни обратились — остерегайтесь мошенников.

Обязательно прочитайте: 6 главных ошибок при покупке недвижимости в Германии

Когда объекты найдены, можно приступать к шагам покупки:

  1. Общение с владельцами домов или маклерами, назначение даты осмотра.
  2. Осмотры объектов. Важно проверить крышу, котёл отопления, канализацию и другие нюансы, но главное — документы на дом и договора аренды. Человек, сталкивающийся с этим впервые — не сможет проанализировать объект сам. В «Стадивелт» мы проверяем состояние и всю историю дома за клиентов.
  3. Подготовка к покупке. Когда объект найден, надо обсудить условия покупки, подготовить документы со стороны покупателя, перевести на русский язык договор и привлечь русскоговорящего нотариуса.
  4. Открытие р/с и зачисление не него средств в немецком банке, чтобы купить в последствии дом. Все денежные операции в Германии проходит через банк.
  5. Назначение термина — даты для общей встречи покупателя, продавца, нотариуса и переводчика. Заключение договора покупки, перевод средств.

Как купить недвижимость в Германии русскому или украинцу самостоятельно? Никак. Без помощи специалистов сложно купить недвижимость даже в своей стране, где все вроде бы говорят на одном языке, но в чужой стране это сложнее в 10 раз.

Обращаться в агентство придется, к нам или в другую компании, но — обязательно.

Покупка недвижимости с нами

На этапах покупки мы берем заботы «от и до».

Смотрите, как работаем мы:

  1. Мы знакомимся по переписке через info@studywelt.de, созваниваемся по телефону +49 157 524 106 91 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.
  2. Вместе определяем требования к домам или квартирам, что Вы планируете купить: стоимость, город месторасположения, количество квартир, метраж и другое.
  3. Мы ищем и присылаем Вам на почту 4-10 объектов для оценки. Если дома подходят — определяем дату для личного осмотра. Все это бесплатно.

Личный осмотр недвижимости:

  1. Мы заключаем договор на оказание маклерских услуг, стоимость — 7% от цены объекта. Вы оформляете визу в России, Украине или Бларуси, покупаете билет до Германии на конкретную дату. На осмотр необходимо выделить минимум 2 полных дня. Мы поможем забронировать отель либо предоставим мебелированную квартиру бесплатно.
  2. В аэропорту Германии Вас встречает Геннадий Лопатников — директор. Вместе с ним Вы осматриваете недвижимость — до 3 объектов в сутки. Оплата только за бензин.
  3. Когда мы находим нужный Вам дом — подготавливаем и переводим на русский документы о купле, привлекаем нотариуса с переводчиком, оформляем покупку. Последний этап занимает 2-3 недели.

Это вкратце. Полный обзор наших работ: услуги агентства недвижимости в Германии.

Также мы решаем все задачи по банку в Германии: открываем с Вами р/с, объясняем, как работать с банком, заказываем карту и, если нужно, помогаем с ипотекой для жилья. Процентная ставка — 3-4%, собственный капитал для первой ипотеки — 40%.

Обзорная статья: ипотека в Германии — о недвижимости в кредит для россиян, процентных ставках и сроках.

Как оплачиваются наши услуги?

Оплата проходит через расчетный счет или переводом/наличными (Вы получаете чек об оплате).

Открытие р/c в немецком банке

Для покупки дома нужно открыть р/с.

Если небольшие суммы, жилье до 10 000 евро, можно купить и наличкой, но счёт понадобится всё равно — для поступления арендной платы из Германии. Мы помогаем оформить счёт в течение одного дня с функцией онлайн-банкинга (управление через сайт), можно управлять из России.

Открытие счета в банке — бесплатно.

Стоимость за обслуживание — 150 евро в год. Можно дешевле, бывают акции.

Карта банка стоит около 10-20 евро. Деньги с карты можно свободно переводить в РФ или же снимать с карты в любом автомате.

Выбирается банк с наиболее выгодных тарифом, назначается термин, за два часа подписываются все документы, получается карта по почте (в РФ или в Германию на адрес приобретённого дома или по доверенности).

Как работать со р/c в немецком банке?

Положить деньги на счет немецкого банка можно:

  1. Переводом из России.
  2. Наличными средствами в банке (до 10 000 евро).

Удобнее всего через интернет — доступен онлайн-банкинг, можно делать переводы. Управляющая компания имеет доступ к просмотру на предмет поступления арендных плат. Если требуется оплатить в Германии что-либо, мы предупреждаем заблаговременно (две недели) и клиент сам переводит деньги через интернет.

Все ЖКХ платы переносятся на арендатора. Занимается этим фирма управления

Стоимость ЖКХ примерно 2,20 евро/м² на западе Германии и 2,22 евро/м² на востоке.

Куда поступает доход с аренды?

Арендатор переводит аренду до 5-го числа каждого месяца. Наша фирма проверяет своевременное поступление и пишет предупреждение в случае задержки (при длительной задержке — штрафы, прописанные законом).

Налоги

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Этот порог можно понизить за счет ремонта Вашего жилья. К слову, мы занимаемся и этим.

Источник: http://StudyWelt.de/kak-kupit-nedvizhimost-v-germanii/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.